通过研究我国房地产业的现状,并对目前房地产业存在的问题进行了深入分析,在此基础上对如何确保我国房地产业良性健康发展提出了一系列的建议。

浅析我国房地产业发展中存在的问题及对策 唐正辉 (巢湖市居巢区建设工程质量监督站，安徽巢湖 280) 300

②紧缩政策下房地产商面临较大的资金压力，房地产金融风险加大，国房地产商目前面临着巨大的资金压力，相关我据经济学家分析，目前我国房地产商面临 50 0 0亿元以上的资金缺口，一些中、小地产商随时面临资金链断裂的风险。同时，近年来，房贷一直被我国银行界视为优质贷款项目，各大银行为争夺此项业务开展恶性竞争，不断降低门槛，导致房贷规模成倍扩大。由于房价的下跌，一些购房者将拒绝偿还银行贷款，这

1引言

些风险无疑都会转嫁给银行，从而导致我国银行业面临着巨大

_ 整的直接原因；

的房地产信贷风险，加剧我国经济波动。 ③市场开始走向分化，一些实力较低的房企正在被洗出市 场。一是土地制度方面监管的加强，实力较小的房地产商很难

20 09年以来从我国房价的实际运行状况和走向来看，我

国的房市目前进入了调整期，这个“拐点”只是此轮周期的“拐点”而不是我国房地产长周期的“,拐点”。 11此轮调整的必然性 .

拿到土地，即使拿到地也要及时支付土地价款；二是信贷紧缩， 使得房地产资金缺乏有效的资金来源，一些中小房地产又不能通过股市发行股票来获取资金；三是房价下跌和成交量紧缩使得房地产资金周转困难；四是利率提高，一些中小房地产商无

①房价过高，涨速过快是行业调整的内在原因；

②对房市的专项调控政策和宏观紧缩政策是导致此次调 ③美国爆发次贷危机的爆发改变了我国房市的预期。 12我国房市已进入调整期 .

力支付巨额的房地产信贷利息；五是一些中小房地产不具有品 牌竞争力；六是大型房地产更具有实力进行价格战，通过价格战来清洗市场，这些因素的共同作用将会使房地产市场走向分化，一些较低的房企将被清洗出市场，从而提高市场集中度。 ④我国房地产业发展存在明显的区域差异，人均 G P发达 D地区与落后地区相差悬殊，国的区域经济发展是按照沿海，我沿江发展模式和由东向西的梯度推移进行的，区域发展的差异而性，有序性又决定了房地产发展的地区性、阶段性，当东部沿海发达地区的房地产市场暂趋饱和，且高地价等因素产生内在成 本压力时

,房地产投资将向中西部次发达地区转移，次发达地

①房地产是我国的支柱产业，政府不允许房价崩盘； ②我国房价价格偏离幅度不大； ③我国经济的基本面未变坏，支持房价的诸多因素仍然存在。 13供求关系反映房市发展前景趋好 .

我国房市中长期供应仍然偏紧，未来的发展前景趋好，我国目前城市化率约为 4%,以每年 1 5正%左右的速度增长。保守估计，每年有约 10 30万人口进入城市。因此在价格得到适当调整后，供不应求的情况将会继续出现。 最近一段时间是中国房市的多事之秋，“如拐点”,论徐滇庆和牛刀的深圳房价赌局闹剧等等引起了社会各界的极大关 注，一些经济界人士也开始惊呼并预言我国房地产可能要面临 一

区较大的市场需求，较低廉的生产成本，又将形成房地产业发展的新一轮高潮。

3我国房地产业发展中存在的问题 31 .市场发育不良。泡沫化程度较高我国的房地产市场化发育时间较短，而且在发育过程中，

个寒冷的“冬天”。我国房地产业的现状究竟如何？存在着哪 当前老百姓、投资者、房地产商和政府部门普遍关注的问题。

些主要问题？其未来的发展趋势和走向又将怎样？这些问题是

受到许多不健康因素的影响，导致了其发育不良，润率太高利而不可持续发展，据权威部门提供信息，房地产行业利润率远高于各行业的平均利润率，并且一直在快速增长。国际上房地产利润率一般维持在 5%左右，高的在 6 8,%~%而在中国房地 产的利润率高达 2%~ 0而按国家统计局计算， 0 4%,中国房地产利润率增长每年都在 3%以上，0 1 0 2 0年增长 4%,0 2年增 1 20

2我国当前房地产业的现状分析 ,

应该说，从 2 0 09年我国房地产的实际运行状态和走向来看，我们可以判断，我国的房地产市场目前进入了调整期，也就

是像某些业界人士所说的开始步人“拐点”从房市的运行层面，来看，国房市目前的状况主要体现在以下几个方面。我 ①泡沫成分开始收缩， 0 9年以来，在紧缩的政策调控 20下，国的房市泡沫成分开始收缩，我一些城市的房价虽然仍然较高，面临着下降趋势。但

长 5%,0 3 6 2 0年增长 3%。国外人们购一套适于居住的房屋 2在仅是工资的 3 5倍， -而中国工薪阶层购一套住房的费

用是年工资的 1倍 2倍。 O 0由于在前期获取了暴利，使得多数房地产商