房地产税、土地增值税政策解读

一、土地增值税的基本税税制

今天我主要讲一下土地增值税的税制的基本介绍。土地增值税是1993年12月国务院颁布的实施条例，1994年的一月份开始实施，1995年财政部、税务总局实施细则才出台，所以先天土地增值税都不太足。它是咱们税收大家族一个新成员，所以还有很多的缺陷。它是我们最年轻的一个税种，现在也是我们税收中最为复杂的税种。它的复杂程度超过了我们所说的所得税的复杂程度，尤其现在搞土地增值税清算，可能不同的清算单位进行清算，出来可能都是不同的结果。

（一）土地增值税的基本概念

首先我们要了解土地的增值税的基本概念：以纳税人转让国有土地使用权和地上的建筑物以及附着物所取得的增值额为征税对象，按照规定的税率征收的一种税。所以这句话里面有几层的含义，要是国有土地，还得是转让，这是它的基本的一种概念。

（二）土地增值税的纳税义务人

土地增值税的纳税义务人的范围也非常广。具体来讲，就是转让国有土地的使用权、地上建筑物以及附着物所取得收入的单位和个人，都是土地增值税的纳税义务人。所以这里包括各类的企业单位、事业单位、机关、社会团体、个体工商业户，以及其他单位和个人。

根据国务院关于外商投资企业和外国企业适用增值税、消费税、营业税等税收暂行条例的有关问题的规定，土地增值税同样适用于涉外企业的单位和个人。因此，外商投资企业、外国企业、外国驻华机构、外国公民、华侨以及港澳同胞等，只要转让国有土地和房地产，都是土地增值税的纳税人。

纳税人有一些什么特点呢？首先是不分法人和自然人，不论是企业或者是事业单位、行政单位、社会团体与什么组织和个人，只要有偿转让房地产，都是土地增值税的纳税人。所以，第一个特点，不管是法人还是自然人，只要有这个行为，都是土地增值税的纳税人。

第二个特点，不分经济性质，也就是说不论是国有企业、集体企业、私营企业还是个体经营者或者是联营企业、合资企业、合作企业、外商独资企业等，只要有偿转让房地产，也都是土地增值税的纳税人，不分经济性质。

第三个特点是不分内资和外资，中国人与外国人。不管是外资、内资，只要有销售国有土地和房地产行为的，都是土地增值税的纳税人。

第四个就是不分什么部门性质，不管企业也好、学校也好，机关、军队，一切单位，只要有这种行为，都是土地增值税纳税人。所以土地增值税范围是相当的广泛，没有什么特殊的。

（三）土地增值税的征税范围

下面讲一下土地增值税的征税范围。土地增值税征税范围，也是非常重要的问题。有一些地方可能在执行方面，有一些不同的理解和看法，但是我们都要以土地增值税条例的基本规定的范围为依据。

凡是转让国有土地使用权、地上建筑物以及附着物所取得的收入的行为，都是土地增值税的征税范围，这是基本的概念。所以，我们土地增值税条例第二条有明确的规定，转让国有土地使用权、地上建筑物以及附着物并取得收入，是指出售或者是其他方式有偿的转让房地产的行为，当然这个是不包括继承和赠予，继承和赠予不包括之内。这种