房地产投资风险管理

2007年第4期 建 筑 管 理 现 代 化 总第95期 Construction Management Modernization ·37·

房地产投资风险管理

侯克辉，杨和礼，聂 俊，谢岩榕

（武汉大学 土建学院，湖北 武汉430072）

摘 要：对房地产投资开发过程中所存在的各种风险进行了分析，运用数学和概率统计的知识，分析了衡量房地产投资风险大小的几种方法，并提出了针对各种潜在风险的规避与控制措施。

关键词：房地产投资；房地产投资风险；风险分析；风险规避措施

中图分类号：F293.30 文献标识码：A 文章编号：1001-019X(2007)04-0037-03

Real Estate Investment Risk Management

HOU Ke-hui , YANG He-li , NIE Jun , XIE Yan-rong

( School Of Civil Engineering, Wuhan University, Wuhan 430072, China )

Abstract: This paper mainly introduces the risks in the process of investment in a real estate and gives several ways to measure the risks of a real estate investment by using mathematical and statistical knowledge, then makes measures for these risks, and gives some measures to tackle the problem in view of the potential risks.

Key Words: real estate investment; real estate investment risk; risk analysis; risk management

所谓房地产投资，是指房地产投资者为了获取预期的投资收益而不断将资本投入到房地产开发经营领域内以及房地产金融资产上的行为，也就是说房地产投资活动一般包括房地产实业投资和房地产金融资产投资两大类。

1 房地产投资风险种类

房地产投资过程中，投资风险种类繁多并且复杂，其中主要有以下几种：

（1）市场竞争风险。是指由于房地产市场上同类楼盘供给过多，市场营销竞争激烈，最终给房地产投资者带来的推广成本的提高或楼盘滞销的风险。市场风险的出现主要是由于开发者对市场调查分析不足所引起的，是对市场把握能力的不足。销售风险是市场竞争能力的主要风险。

（2）购买力风险。是指由于物价总水平的上升使得人们的购买力下降。在收入水平一定及购买力水平普遍下降的情况下，人们会降低对房地产商品的消费需求，这样导致房地产投资者的出售或出租收入减少，从而使其遭受一定的损失。

（3）流动性和变现性风险。首先，由于房地产是固定在土地上的，其交易的完成只能是所有权或是使用权的转移，而其实体是不能移动的。其次，由于房地产价值量大、占用资金多，决定了房地产交易的完成需要一个相当长的过程。这些都影响了房地产的流动性和变现性，即房地产投资者在急需现金的时候却无法将手中的房地产尽快脱手，即使脱手也难达到合理的价格，从而大大影响其投资收益，所以给房地产投资者带来了变现收益上的风险[1]。

（4）利率风险。是指利率的变化给房地产投资者带来损失的可能性。利率的变化对房地产投资者主要有两方面的影响：一是对房地产实际价值的影响，如果采用高利率折现会影响房地产的净现值收益。二是对房地产债务资金成本的影响，如果贷款利率上升，会直接增加投资者的开发成本，加重其债务负担[2]。

（5）经营性风险。是指由于经营上的不善或失误所造成的实际经营结果与期望值背离的可能性。产生经营性风险主要有3种情况：一是由于投资者得不到准确充分的市场信息而可能导致经营决策的失误；二是由于投资者对房地产的交易所涉及的法律条文、城市规划条例及税负规定等不甚了解造成的投资或交易失败；三是因企业管理水平低、效益差而引起的未能在最有利的市场时机将手中的物业脱手，以至收稿日期：2007-04-09

作者简介：侯克辉,硕士研究生,主要从事房地产经营与管理研究；

杨和礼,教授。