这是一篇关于近几年来我国房地产投资的风险管理的一项研究

中国 包头

职大学报

#$$%年第"期

房地产投资风险管理研究

刘德亚

(潍坊职业学院，山东省

潍坊市

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摘要：我国房地产企业对房地产投资项目的风险大都不够重视、风险意识淡薄，只关注丰厚利润的回报，而忽视隐藏

在高收益之后的险综合分析、评价和科学的定量分析工作。房地产项目投资风险管理是对房地产项目高风险，在投资决策时只是凭主观经验对项目风险进行粗略分析，很少进行系统的风险中所存在的风险加以识别、评估及提出相应风险应对策略的过程。房地产投资风险管理分为前期阶段的风险管理、施工阶段的风险管理、租赁及销售阶段的风险管理。

关键词：房地产投资项目；风险管理；前期；施工阶段；租赁销售阶段中国分类号：P!"#一、研究背景

房地产业因具有较高的投资报酬率、较强的保值增值能力和产业关联度而成为国民经济中的一个重要投资领域。随着社会经济的发展和人们生活状况的不断改善，房地产业的社会需求将日趋旺盛。尤其在中国，经济社会转型带来的人们收入水平的不断提高和城镇化进程的逐步深化，使房地产业已经成为备受消费者、投资者和政府关注的朝阳产业。同时，随着投资体制改革的日趋深化、民营资本实力的不断增强和地方政府土地财政问题的日益突出，房地产投资活动日益活跃，开发投资额逐年上升，房地产业已经逐步成为国民经济发展中重要的基础性、导向性产业，在增加劳动就业、增强政府财政实力、拉动经济增长和相关产业发展等方面发挥了重要作用。据有关部门统计，在我国每增加’亿元房地产投资，其它#"个相关联产业就增加’*&!亿元，被带动的直接但我国的房地产业和发或间接相关较大的产业达到+$多个。

达国家成熟的房地产业相比，仅处于产业发展的初级阶段，还存在很多的问题，投资决策者基本停留在经验决策水平，往往为了片面追求高利润，盲目开发经营，缺少对房地产投资风险的系统分析和评估。

房地产投资是一项综合性、专业性、技术性极强的活动，同时，也是一个高投入、高回报和高风险的事业。房地产的特性决定了它投资数额大、投资周期长，变现能力差，投资过程中既有经营风险、金融财政风险等有形风险，也有如政策变化等无形风险。众多的不确定因素，决定了投资效益的不确定性，使投资方案和决策具有相当的潜在风险，尤其是我国还处在房地产发展的初级阶段。因此，房地产投资风险与房地产投资风险管理的理论探索与实践应用已成为一个重点问题而引起国内外有关专家和房地产投资者的重视，对房地产投资风险的分析和定量评估已显得十分必要。

文献标识码：D

文章编号：’+;’—’&&$(#$$%)$"—$$!"—$-二、国内外研究状况’,风险研究的起源

风险研究源于古代的共同海损制度及船货押贷制度，但正式把风险管理思想引入企业经营管理领域的是’!世纪产业革命时期的法国管理学家亨瑞 法约尔，他在其著作《一般管理与工业管理》一书中论述了风险管理及其对企业《企业风险经营管理的影响。’%’-年德国的莱特纳在其著作论》中开始了对企业风险的理论研究。之后，人们对风险的研究逐渐增多，研究的领域逐渐拓宽。’%#’年马歇尔(美国)在《企业管理》一书中提出了风险负担管理的观点，同时提出了风险排除(./010234052)和风险转移的处理方法。美国’%-$年，《保险学》一书中详细的阐的莫布莱(657893:)等人在合著的

“风险管理”述了的基本概念，从此在美国风险管理发展成为一门学科。到了’%!;年，英国南安普顿东大学的《A0BCD23/:B0BE59F39GHI95JH>4BK65LM<*=*>?3@132教授在

“风险工程”一书中提出了的概念，他6H4?5LB32L<3BHB》H/B，

认为风险工程是对各种风险分析技术的集成，该框架模型的构建弥补了单一工程的风险分析技术的不足，使得在较高层次上大规模的应用风险分析领域的研究成果成为可能。

随着探索的深入，人们发现风险是由于人类认识的有限性和社会经济生活的复杂性引起的，它不能被消灭，但可以被削减、转移或回避，于是出现了风险管理学，并成为投资风险管理开始项目管理中的一个重要内容。#$世纪"$年代，在美国出现，美、英、日、法、德等国纷纷建立了;$N!$年代，风险管理学会。

#,国外房地产投资风险管理研究

将风险研究应用于房地产投资是从#$世纪"$年代开始的，当时美国一些学者对房地产建设和使用过程中的风险管理进行了探索，后来美国的O9H:859，F02459等人建立了以平

收稿日期：#$$%—$&—’!

刘德亚(’%!#—)，女，山东胶洲人，潍坊职业学院教师，主要研究方向：教育、管理*作者简介：

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