投资估算参考

高层住宅项目投资估算及资金筹措计划方案

第六部分 福满花园项目投资估算及资金筹措计划

第一节 建设项目的大体概况与投资经营方案

一、福满花园项目概述

1、项目概况

项目位于南宁市XXX区,南XXXX，北临XXXX，西南面对规划中的水景公园，项目东侧

为衡阳路延长线，项目总用地47375.75m2，经南宁市规划国土局批准，用地功能为商住及

配套设施，实际建设用地面积39390.36 m2，计容积率建筑面积率为149683.37平方米。

（表：6-1-1） 【项目主要技术经济指标】

内容 指标 内容 指标

建设地点 衡阳路与新阳路北三里交汇 规划总用地面积 47375.75m2

实际用地面积 39390.36m2 计容积率面积 149683.37m2

总建筑面积 157689.07m2 建筑容积率 3.8

建筑密度 28% 绿地率 30.8%

住宅面积 141125.49 m2 商业面积 8527.04 m2

地下室面积 8036.54 m2 居住总户数 1520户

根据上述规划经济指标，计容积率总建筑面积149683.37m2，其中住宅141125.49m2，商业

部分8527.04m2，另外不计容积率之地下室建筑面积8036.54m2，共494个车位，项目总建

筑面积157689.07m2，拟建21栋18层商住楼。

二、项目投资方案

（一）投资组合方式

在房地产开发中，大量的资金周转使开发商很难单凭自身的经济实力进行项目的开发，

本项目总投资（含贷款建设期利息）为37725.35万元，整个建设经营期为3年，是一个建

设周期长、资金投入量大的建设项目。所以，一般采用投资的多种组合运用，一方面可减低

融资的压力，有助资金的流通；另一方面可相对降低开发商的风险，使项目顺利开发。

本项目开发投资的资金来源有三个渠道：一是自有资金，二是向银行贷款，三是预售

收入用于投资部分。资金动作方式如下：自有资金全部用于投资；销售收入扣除与销售有关

税费后用于投资，初步估算按销售收入15.5%计算；此外还缺少的资金，则向银行借贷。本

项目开发总投资（含贷款利息）共计37725.35万元，自有资金10000万元，占总投资的26.5%，

销售收入再投入用于投资合计7725.35万元，另需贷款额合计20000万元。

（二）资金动作方式

在项目的前期，将汇集到的自有资金用于支付土地使用权出让金和前期工程费；在获

取土地使用权后，可将其向银行或金融机构抵押以获取银行抵押贷款，用于地上建筑物建设；

当住宅楼建设完成了主体工程后就可进行销售，销售收入再加上用其它方式筹措到的资金，

就可将整个项目投资完成。

1、自有资金

整个项目的自有资金为10000万元，占总投资的26.5%，分3年投入。详见表:6-1-2

(表:6-1-2) 自有资金年度投入表 (单位:万元)

第一年 第二年 第三年

3340.15 6582.21 77.12