浅谈中国房地产业的现状及对策

财经研究

浅谈中国房地产业的现状及对策

魏国锋 深圳市铁汉园林绿化有限公司 518034

摘要：房地产业作为第三产业，它的发展深刻地影响着我国的经济、文化、生活。本文通过对我国房地产业现状的研究，指出了房地产发展中的一些问题，分析了其成因，并提出了一些改革的建议。

关键词：房地产业 发展 对策

房地产业的发展实际上是一个国家和地区积累财富的过程。房地产的有用性和实物形态的长期稳定性，使它成为社会财富的聚宝盆，是衡量一个国家发达程度的重要标志。因此居民住房问题不仅是个经济问题、社会问题，而且还是一个政治问题。在中国这样人多地少和城市化进程不断加快的情况下，让大多数居民拥有住房是我国实现小康社会乃至构建和谐社会的一个重要目标。

往往造成“泡沫经济”的虚假繁荣现象。

2. 过度的趋利行为导致公共领域的市场失灵，有悖社会公平效率与公平，是市场经济要着力解决的一对矛盾。市场机制尽管强大，却也存在它自身难以克服的局限，尤其是对于房地产开发这种有着广泛社会扩散性的经济活动，市场的局限性更加明显：它不能有效组织城市公共品(public goods)的生产，无法消除开发者的个体趋利行为所导致的外部不经济效应(external diseconomy)，这就是所谓的市场失灵，其后果是造成对某些人或群体的利益的损害，从而形成社会不公平。从房地产开发中屡见不鲜的侵占公共绿地现象即可窥一斑而知全豹。

3. 单一的市场导向冲击城市规划、干扰政府决策，使城市发展失衡

城市规划的核心是土地及空间利用，本质上是对城市土地和空间资源的合理配置。由于这种技术层面上的调节不仅要考虑土地开发中的经济因素，还要考虑社会和环境因素，因此并不总是与市场导向相一致，有时甚至背道而驰。在这种情况下，市场力量往往占据着上风，开发商总能以退出投资相要挟，或以加大投资为利诱，要求突破城市规划的约束，甚至左右政府部门的决策。如果说在计划体制下城市规划作为国民经济计划的“二传手”，还能按图索骥、有的放矢，那么今天在房地产开发汹涌浪潮的冲击下，它却显得力有不逮、无所适从。

一、我国房地产业发展过程中出现的问题

1. 房地产投资占GDP比重过大

2001～2007年，我国房地产开发投资占全国投资总额、全社会固定资产投资和GDP的比重分别维持在15%、20%和10%左右。房地产对GDP增长的贡献率逐年上升，由1998年的15%上升为2007年的27.5%。可见，房地产业拉动经济增长的能力不可谓不强，但我国房地产业这种井喷式增长是不可持续的，最近房地产投资的大幅回落就充分说明了这一点。我国的这种过渡依赖房地产业的发展模式，不利于我国良性增长机制的形成。会造成很多严重的问题，比如房地产业的高额利润吸引大量金融资本流向房地产业，导致金融资源配置低效，同时将加剧社会的两极分化，不利于民生改善和和谐社会构建。

2. 房地产市场还不够规范

虽然我国的房地产业经过十多年的改革和调整，但整个房地产市场仍然处于秩序混乱的状态。集中表现为：市场总供求失衡，商品房空置率居高不下，需求潜力巨大但有效需求不足，房价过高，房地产开发企业小、散、差，二级市场远未建立起来，公房入市还是难题，租赁市场不规范，住房金融市场不健全，商品房工程质量低劣，商品房价格管理混乱，不履行合同或合同欺诈语言和图标宣传严重失实，随意更改合同，对关键问题，开发商往往模糊其词。中介市场的法规不完善，行业监管无从落实，使中介市场成为无人监管的“灰色地带”。由于拆迁价格不透明和动迁户中低收入居民的具体困难，人们对拆迁本能地采取抵制态度，而开发商强行拆迁，致使人命案时有发生。甚至动辄付出生命的代价。

3. 以权寻租，中饱私囊，导致国有资产大量流失

我国目前城市土地供应中的“双轨制”（即行政划拨与有偿使用并存）正是造成寻租现象的根源，一方面大量开发项目以行政划拨方式无偿获得土地，一方面土地的出让也大量以“暗箱操作”方式私相授受，致使少数人得以假公济私，以不法手段攫取暴利，使本该收归国有的土地资产大量流失。

三、我国房地产业的发展对策

1. 市场的培育需要制度创新，建立房地产产权制度，使城市土地使用权与所有权相分离，建立土地所有权市场

始于上个世纪80年代初的中国住房制度改革，总体说来是一种自上而下的渐进式的制度变迁模式。房改中的这种渐进式改革方式给房地产市场的发展造成的障碍，可归纳为“两步走”难题，即由于产权改革不到位造成的改革进程的延误。例如，房改中第一步将公房以成本价或标准价出售给职工，同时又不给他“完全产权”，公房的产权形式只是由“公有”变为“共有”，产权仍然不明晰从而“已售公房”无法直接入市交易，于是只能进行第二步的改革即“公房入市”。

中国的房改进程可以大致划分为三大阶段：第一阶段是上个世纪整个80年代，主要是进行初步探索，是房改的试点阶段；第二个阶段是整个90年代，特别是小平同志南巡讲话后，是找到了正确方向明确了市场取向改革的阶段；当前处于第三阶段，即以产权为核心的改革阶段。只提“市场”不提“产权”或“制度”的改革绩效至此已然消散得差不多了，产权改革应该成为下一步房改的重点，即明确保障住房私有产权，确保初始产权界定明晰，并制定相应的规则，保障并鼓励住房产权的自由流转交易，从而达到降低交易费用，政府逐步退出房地产市场运行微观领域，并真正确立市场在房地产资源配置中的基础性地位的目的。

2. 完善政府干预机制

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二、原因分析

1. 高回报、高风险的行业特征容易诱发投机行为，形成“泡沫经济”

由于土地资源的高度稀缺和城市住宅的总量短缺，导致了市场供给的刚性需求旺盛；使得正常情况下房地产投资的回报十分可观。以香港为例，1989年香港地产业的增加价值占其生产总额的83.6%，高于金融业64.7%和保险业69.8%，更比制造业要高出57个百分点。获利丰厚令投资者趋之若鹜，并吸引更多的投机者播云弄雨、兴风作浪，