万科研究报告

业绩奠定了基础。２００３年１——１１月份，公司完成销售预售面积约１２３万平米，销售预售金额约５７亿元。

　２００３年９月末，公司总资产、净资产分别为１０２．４、４４．２亿元，帐上现金达８亿元，土地储备为８１２万平方米建筑面积；２００２年１２月进入转股期的１５亿元万科转债已有７．８亿元转股；在８４．９亿元的存货中，在建产品（３３．８亿）、待开发土地（３９．２亿）合计占８６％，现房库存只有１１．８亿元，比年初减少４．１亿，占１４％，其中７５％是１年以内的；流动比率、速动比率分别为２．０１、０．２７，现金净流出３．８８亿元。

２、市场份额逐步扩大

２００２年，全集团销售面积和销售金额的市场份额分别为０．５１％和０．９４％；２００３年前十个月，万科销售面积和销售金额的市场份额分别为０．７２％和１．３８％；预计，２００３年全年，万科销售面积的市场份额将在６％左右，销售金额的市场份额将在１％—１．３％之间。

２００２年万科在沈阳、南昌和长春销售金额的市场份额都超过了５％，分别为１０．２％、６．８％和６．３％，在当地市场居于前列；

３、万科今年的增长开始显现集约发展趋势，经营质量明显提升

从前三个季度来看，万科的结算面积、营业收入和净利润同比增长的比例分别为１５．４３％，３８．６６％、４５．８８％，显示了公司对资源的集约利用以及对市场价格变化的快速应变能力。以较少的资源实现更大的收益。

４、区域扩张战略显示成效

中国“珠三角”区域和“长三角”区域是当前中国区域经济发展最具活力的地区，也是国内房地产的市场规模最大的地区，根据２００２年统计数据，江浙沪、广东，再加上辽宁和京津地区，这四个区域的房地产销售面积占到了全国的５０％，销售金额占到了６７％。万科目前的市场分布战略就是充分地在这些地区集中资源进行开发，目前公司的项目开发面积储备为８２４万平米，可以确保公司至２００５年的经营需求计划，以保证每年商品房销售收入和利润的持续增长和股东价值的提升。

２００２年，万科在上海地区的利润贡献占全集团的１８．５５％、在深圳的利润贡献达到了３７．３６％。随着公司将长江三角洲和珠江三角洲作为公司未来的重点投资区域，区域战略的调整已显示成效，根据万科在上海和深圳两地开发的项目以及销售预售情况，可以预期，　２００３年万科在上海区域的利润贡献将大幅上升，基本达到与深圳区域的平衡，两个区域的盈利贡献将超过７０％。

三、未来发展前景

１、万科未来的扩张策略和竞争优势

未来几年，中国经济将保持７％以上的ＧＤＰ增长，这为房地产业创造了更好的经济环境。同时以２００３年国务院１８号文件和中国人民银行１２１号文件为标志，房地产行业在相关法规陆续出台和逐渐发挥作用的情况下，完整的制度框架将会使这个新兴行业变得更加规范，行