万科研究报告

万科（０００００２）

中国房地产行业的领跑者

国泰君安证券研究所　　　张宇

03-12-26 一、公司概况

万科企业股份有限公司前身是成立于１９８４年５月的深圳市现代科教仪器展销中心，１９８８年１２月，公司公开向社会发行股票２，８００万股，集资人民币２，８００万元。１９９１年１月２９日公司Ａ股在深圳证券交易所挂牌交易，是中国大陆首批公开上市的企业之一。

１９９１年６月，公司通过配售和定向发行新股２，８３６万股，集资人民币１．２７亿元，公司开始跨地域发展；１９９３年３月发行４，５００万股Ｂ股，募股资金４５，１３５万港元，主要投资于房地产开发，使房地产核心业务地位凸显；１９９７年６月，公司增资配股募集资金人民币３．８３亿元，主要投资于深圳住宅开发；２０００年初，公司增资配股募集资金人民币６．２５亿元，同年中国华润总公司通过受让国有、法人股成为公司第一大股东；２００２年６月，万科发行可转换公司债券（“万科转债”），募集资金１５亿，增强了发展房地产核心业务的资金实力，并拟计划在２００４年再度发行１９．９亿的可转换债。

截至２００３年９月３０日，公司总股本达１，３９４，７９５，９４９股，其中流通Ａ股９３０，２７５，８２１股，非流通Ａ股２２１，００９，８５６股，流通Ｂ股２４３，５１０，２７２股。

万科于１９８８年介入房地产领域，１９９２年正式确定大众住宅开发为核心业务。１９９４年至２００１年，公司先后转让广告、矿泉水、工业、万佳百货等业务，完成由多元化向房地产专业化的调整，目前已成为房地产开发与销售单一业务的公司。目前万科业务已经扩展到深圳、上海、北京、天津、沈阳、成都、武汉、南京、长春、南昌、佛山、鞍山、大连、中山、广州、东莞等１６个大中城市，并以优秀的市场品牌和专业化水准，奠定其中国房地产业领跑者的地位。

上市以来，公司保持了经营规模和业绩的持续、稳定增长，从１９８９年到２００２年，营业收入从２．３５亿元增加到４５．７亿元，净利润从０．１２亿元增加到３．８亿元，总资产从１９８９年底的１．８９亿元上升到２００３年６月底的９４．７３亿元，净资产从０．４９亿人民币达到４２．８５亿元，与１９９８年相比，房地产主营业务的结算收入和净利润的年平均增长率分别达到了３１％和２０％。

二、公司经营状况

１、２００３年公司经营业绩保持快速增长

２００３年１－９月，公司实现结算面积６５．１万平方米、营业收入３２．７亿元、净利润２．７３亿元，同比分别增长１５．４％、３９％、４６％。在结算收入的地域构成中，上海和深圳地区分别占３５％和３２％；结算利润中，沪深地区分别占３４％和５２％，体现了公司在长江、珠江三角洲集约化发展的策略。在营业规模保持大幅增长的同时，销售毛利率、净利率、净资产收益率亦有提高，同比分别增长１３．７％、５．２％、９．４％，达２２．１％、８．３６％和６．１８％。９月末，公司已售未结算面积达４６．６万平米、金额达１９．６亿元，为全年实现良好