房地产报告（2008年5月）

一、当前房地产现状

住宅市场化后，中国房地产业发展日新月异 ，然而发展到今天房地产业却

出现了各种各样的问题，房地产市场到底怎么了？是健康发展还是泡沫严重？房价是要进一步上涨还是要适度调整？房地产泡沫问题成为目前社会讨论的一个热点。应该说在万科王石2007年12月13日提出房地产观点论以前，整个社会层面，不管是开发商、政府、学者、消费者对房地产的价格走向一致看多，个别看空的人被认为是说胡话。但自此以后，看空着渐渐多起来，特别是深圳房价大幅下挫后，原来看多者宜变得谨慎起来，包括北大教授徐滇庆就房地产看多而整版道歉。那么房地产市场到底有没有泡沫？泡沫有多大？本文试图从几乎认为没有炒作和泡沫的济南市场说起，给关注者一些理性的信息。

二、房地产价格 1、供求关系

（1）、供给

无论是开发商还是政府都给消费者一个明确的信息：中国的土地是有限的，因此房屋永远都是供给不足。然而，从掌握的数据看，2001年初至2007年5月，开发商累计购置土地22亿平方米，实际仅开发完成13亿平方米,加上近期多个城市成交的地块，近10亿平方米的土地囤积在开发商的手中，足够供应全国市场5年的开发量。仅北京一地，普查结果显示就有3千万平米的土地囤积在市场中。再看另外一个数据，2007年第三季度央行的货币政策报告显示，全国90平方米以下面积的项目总投资不到15%，而根据建设部规定，从去年6月1日起所有新的项目必须符合90平方米占70%，这一块项目供给跑哪去了？被囤积在流通环节，供应量没有释放出来，这个供应量一直会压着吗？不会，早晚会被释放。为什么没有被释放，有很多复杂的原因，对房地产未来的预期，拿地越来越困难，房价越涨越快等等。可是，相关部门针对屯地屯房行为新出台了多项针对性政策，比如说单宗土地限期3年开发，比如说对屯地屯房企业不得发放贷款。最近广州连续收回百万平方米的囤积土地，北京对八宗用地亮红牌，相关部门在动真格逼开发商释放他的土地，要把囤积在市场的供应量释放出来。如果这个供应量不释放出来，土地供应量再翻一倍都没有用。

以北京为例，到明年可能会出现几个情况。第一是几百万平米的保障性用房年内都已经开工了，明年会进入市场。第二，小户型目前在北京市场上占的比例很少，但是按建设部规定，它以后的供应量要达到70%，这是逃不掉的，这个供应量迟早要达到这个数，什么时候达到？这个供应量也会在08年集中释放。这种同质性的产品一下子冒出来，对市场会有非常大的影响。

（2）、需求

房地产市场的需求归结为以下四种：第一个是投机和投资需求，投机就是我们正常说的炒房，短期快进快出；而投资需求，则因为反正钱在银行是贬值的，而房价在涨，所以买房通过出租获取收益，以及预期未来房价上涨。第二个是恐慌性购买需求，像一些年轻人，刚毕业无论如何是买不起房的，但是由于更害怕以后买不到房了，双方的父母都凑钱来帮他们买房。第三个是升级换代，因为经济