财税会计·FinancialAccounting

2011年第11期（下）总第385期

中外企业家

中国房地产评估中存在的问题及对策研究

韩

静

（浙江工业职业技术学院，浙江绍兴312000）

摘要：房地产交易错综复杂，中国房地产估价方面的不足越来越明显。通过对中国与国外房地产评估行业的发展历程、从业制度、评估方法、评估技术、评估报告认可度以及执业风险的比较，寻找中国房地产评估业所存在的问题，并提出了相应的建议。

关键词：房地产评估；问题；对策中图分类号：F29

文献标识码：A

文章编号：1000-8772（2011）22-0086-02

前言

近年来，中国房地产行业快速发展，与房地产有关的交易如

贷款、租赁、保险、投资决策等，另外，随着城市化的二手房买卖、

拆迁、补偿越来越普遍。同进程，中国房地产用地大量的征用、

时，房地产交易发生的法律纠纷也越来越多。而寻找纠纷的核心就是由于委托方对房地产估价存在疑惑。随之，房地产评估作为一个新兴的行业在国家的支持下快速发展起来。房地产评估师的考试制度和资格认证制度为房地产评估行业的发展奠定了坚实的法律基础，发展到目前，中国房地产估价市场从数量上看，全国已经有3.7万人取得房地产估价师职业资格，其中注册

房地产估价机构也近5000-6000家。尽管职业的达到3.3万人，

房地产估价行业得以迅速发展，但是房地产交易错综复杂，中国房地产估价方面的不足越来越明显。总之，房地产估价行业处于婴幼儿阶段，存在着许多问题。

一、中国房地产评估业的问题

鉴于国外如美国、德国、英国、日本等国的房地产评估行业历史发展之久，处于较成熟阶段，对中国的房地产评估行业有很

从业制度、评大的借鉴意义。通过对中国与这些国家发展历程、

估方法、评估技术、评估报告认可度以及执业风险的比较，寻找中国评估业所存在的问题。

（一）国外房地产评估业得发展国外如美国、德国、英国、日本房地产评估业发展历程较长，已经有了比较完善的法律体系。比如，美国在1989年颁布的《不动产评估改革》、日本在1963年颁布的《不动产鉴定评价法》、德国的《土地评价法》、《联邦建设法》、《土地整理法》。这些法律对房地产估价中不同的交易类型都提出了相应的指导建议。

在从业制度方面，国外对估价师在学历方面、相关评估工作经验、考试科目、后续的教育培训方面要求很高。例如，美国对加入房地产评估师协会的条件是①具有5年资产评估工作经历;②具有4年制以上的大学学历;③参加资产评估专业培训约400小时，培训内容主要有职业道德等11门课程。④取得证书后每年还需继续常驻教育30、40小时。

从评估技术来看，美国的评估软件如将地理信息系统GIS

收稿日期：2011-09-18

（GeographicIinformationSystem，简称GIS）应用到计算机辅助批

量评估法（Computer-AssistedMassAppraisal，简称CAMA）、德国的评估软件如房地产抵押贷款评估软件和房地产基金评估软件通过对实时数据的整理，丰富了评估数据库，评估人员大大缩减

分析，从而提了搜集信息的过程，可以从容地进行数据的对比、

高了评估报告的整体质量。

从评估方法来看，国外的评估理论与方法已经是非常完善了。在房地产评估方法中，国际上上通用的方法是成本法、市场法和收益法。在三种方法发展的基础上，结合其比较先进的评估技术提出了更多的房地产评估方法。如国外提出的从理论到实践方面都是比较可行，认可度较高，评估结论比较科学的的路线价估价法。

从评估报告认可度和执业风险来看，国外房地产评估行业

严格的从业制度、先进的评估技术以及依托于完善的评估机构、

各种评估方法的灵活运用，评估报告的质量得到一定的保证，评估结论的法律纠纷也比较少。另外，国外房地产评估行业的完

专业能力、善，还体现在职业道德方面，对职业道德从一般原则、

执业行为、行业责任、客户关系等方面做出了具体规定。一旦违背职业道德，房地产评估师将会除名，违约的成本较高。因此，房地产估价师的地位比较高，相应的执业风险也比较低。

（二）中国房地产评估业存在问题

1.房地产估价方面的法律体系不健全。中国房地产评估业的发展始于改革开放之后，发展历史较短。目前最早法律是1995年颁布的的《中华人民共和国城市房地产管理法》，其中提到了房地产估价制度和估价人员资格认证制度。随着各种各样房地产交易增多，房地产估价的盲点逐渐增多，由于估价不合理造成了许多的法律纠纷。如中国在城市化进程中，遇到的拆迁补偿存在的估价问题一直寻求法律的依据。

2.房地产估价人员的素质参差不齐。中国房地产估价师的考试制度是：学历最低要求是中等专业学历，考试科目《房地产基本制度与政策》、《房地产开发经营与管理》、《房地产估价理论与方法》、《房地产估价案例与分析》，工作经历上对不同学历要

从中国与国外估价师对比来看，国外房地产估价师求不尽相同。

学历要求较高，基本在本科以上，而中国的准入门槛相对低。另外，从考试科目上来看，国外的考试科目涵盖面积较广，除了关

作者简介：韩静（1985-），女，山西祁县人，讲师，从事资产评估、审计研究。