房地产开发项目资金使用计划与融资方案选择提纲
房地产开发项目资金使用计划与融资方案选择
东南大学土木工程学院建设与房地产系 黄有亮
《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（央行2003年6月121号文件） 对于房地产开发商的有关规定：
对于个人房贷的有关规定：
1 投资费用的组成及估算
1.1 开发成本
1.1.1 土地使用权出让金
1.1.2 土地征用及拆迁安置补偿费（生地）
1.1.3 前期工程费
(1)项目可行性研究费(2)规划设计费(3)地质勘察测绘费(4)场地准备费(5)筹建开办费
1.1.4 建安工程费
(1)土建工程费(2)设备及安装工程费
1.1.5 基础设施费
1.1.6 公共配套设施费
1.1.7 不可预见费
1.1.8 开发期间税费
1) 土地使用税
2) 城市（红线外）配套设施建设费（市政支管线分摊费和分散建设市政公用设施建设费），按建筑面积征收
3) 供电增容费（用电权费、供电贴费）
4) 绿化建设费
1.1.9 其他费用
1.2 开发费用
1.2.1 管理费用1.2.2 销售费用1.2.3 财务费用
2 投资资金使用计划的编制
2.1 编制投资资金使用计划的依据2.2 资金使用计划表的形式2.3 资金使用计划编制方法
3 融资基本知识
3.1 资金投入方式与来源渠道
3.2 项目的融资组织形式
3.2.1 既有项目法人融资3.2.2 新设项目法人融资
3.3 资本金筹集
(1)公司融资方式下的项目资本金(2)项目融资方式下的项目资本金
3.4 负债融资
(1)商业银行贷款
按贷款的期限划分 按贷款的用途划分 按贷款有无担保品划分
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