经济管理

房地产风险管理分析

张伟多

（肇州县房产管理处黑龙江１６６４００）

摘要：房地产项目的实施过程存在着很多风险，９－ａ地对ｅ，评价、处理过程风险，必须站在项目管理的战略高度，从项目启动组织到实施过程管理，全过程．全方位地的控制，加强对风险的管理，是保证喷目目的、项目目标实现的关键。、关键词：房地产项目管理

随着国家经济大环境的变化，围绕着行

业是否有“泡沫”，业内、业外争论的此起彼

伏、沸沸扬扬，结果还是迎来了以“土地施行

招、拍、挂”和非常严厉控制措施的“协议转

让”，迎来了一系列规范建设行为，提高行业

自律水平要求的政策。因此，加强开发项目

的风险管理，保证项目目的、目标的实现，是

实现企业突出包围、稳步发展的关键过程。

１房地产开发项目的风险分析

风险是在特定的客观条件下，在特定的

期间内，那些可能发生的结果之间的差异程

度，实际上就是实际结果与计划结果的变动

程度，这种变化程度越大，所谓的风险就越

大。房地产开发项目的风险，实际上是开发

商实施开发过程中固有的风险，在现在的经

济大环境中，主要表现在以下几个方面：

１．１项目的定位风险

房地产开发项目的市场定位包括项目

的产品定位、建筑产品的质量定位、建设环

境的品质定位，都是根据市场调查、项目的

经济技术分析、项目可行性研究报告做出

的，是指导项目决策、项目设计、项目营销

策划方案等前期工作的依据。

１．２项目的投资支持能力风险

１．３项目的质量风险

１．４项目的合约履行能力风险

在项目运作和建设过程中，涉及土地转

让、融资、设计、监理、工程地质勘察、设计与

勘察设计成果审核、招标代理、施工、材料设

备供应、质量检测、销售委托、购房等合同或

协议签约、履约过程，由于项目的一次性（不

可重复性）特点，建设周期又比较长，涉及的

方方面面又比较多，如果在关键的过程出现

控制失误，那将给项目造成相当大的庥烦。

１．５项目建设的“创新”风险

当前的经济大环境，使项目建设的土

地、资金条件比过去任何时候都显得更加

重要，在有限资源的条件下，要使企业能够

持续稳步发展，追求计划利润，获得既定利

益是非常有必要的。

１．６项目的“政府”风险

“政府”风险多发生在政策的不连续

性、突变性和漏洞的存在，对于企业来说，

主要发生在违规操作的投机性过程、对政

策不理解的盲目性过程失误。

２开发商项目风险管理的内容

风险管理是通过风险识别、风险评估、

风险评价，并在此基础上优化组合各种风

险管理技术，对风险实施有效控制和妥善

处理风险导致后果，期望达到以最少成本

获得最大安全保证的目标。风险管理的主

体是企业决策层，其核心是选择最佳风险

技术管理的组合，目的是实现最大安全保障

效能。因此，开发商风险管理的主要内容为：

（１）合理界定项目覆盖的范围，加强对

万方数据项目范围变动的控制，将项目的任务细分如此才可能避免投机、政策、担保等风险，才可的更具体、更明确、更严密、更便于控制，以能妥当地处理风险造成的后果。免遗漏而产生风险。３．４积极推进企业的科学化、规范化、法（２）合理确定项目管理目标，在企业发展制化管理建设，逐步实现企业的体系化、制度规划和战略的总体要求下，按照项目Ⅸ经济化、程序化管理，制定适应于ＩＳ０９０００：２０００族质技术分析报告》和《项目可行性研究报告》提量管理标准的企业标准、工作程序、和工作流供的依据，用科学的方法和态度进行项目决程，建立现代的企业管理制度和管理程序，用策，确定项目目标，疆免出现决策失误风险。质量管理的八项原则规范企业管理行为，真（３）编制《项目管理规划》，对项目工作正地实现工作质量的提高。用管理体系管理，进行结构分解，对项目的目标、实现目标可用工作标准、程序、制度规范职业行为，使工能存在的风险影响因素进行深入细致的识作有依据，效果有证明，追究有线索，也就减别、分析和评价，按照一般规律拿出解决问少了不确定性和盲目性带来的风险。题、规避风险的方法、措施，用《项目管理规３．５加强企业从业人员的现行法律法划》指导项目建设，指导项目的计划管理。规和企业规章制度的学习，及时掌握国家（４）合理组织结构，明确岗位职责，理顺及地方政府在本行业的部门规章、规范性管理关系、反馈关系，建立项目的沟通职能，文件、强制性标准，了解政策规定，提高“违在项目管理内部以及与建设相关的各方接法、违规”行为的识别能力，规避“政策风口，特别是在经常出现误解和矛盾的职能和险”，避免出现投机风险、政府风险（按照《建组织间接口，为风险管理提供信息保障。设工程质量管理条例》处罚）。（５）加强合同契约的管理。及时沟通信息，３．６加强项目的招标管理、合同管理，提消除履约过程的不稳定、不信任影响，围绕项高成本控制和合同管理能力。在招标过程中，目的最大利益（计划利润），按照不同阶段的工准确核定标的，利用竞争、价格、供求机制，合作重点，按照合同约定内容开展工作，避免冲理制定工期、质量、造价、安全投标的条件，为突造成的履约风险，控制建设成本；利用现行项目合同管理营造工作质量环境；在合同契相关法律法规，对已知风险通过合同分解、索约签订的过程中，善于利用法律法规的规定，赔和反索赔等手段，进行回避或风险转移。对可管理风险进行合法的消除、缓和、转移；（６）在项目内部加强实施行为的监督管在合同契约的履行过程中，合理应用《合同理（制度管理），避免因人为因素造成的风险。法》、《建筑法》和其他法规规定，利用风险管理技术、财务手段，将“承包商风险”、“业主风３开发商规避项目风险的对策建议险”、“供应商风险”、“担保方风险”进行有效３．１建立或附设企业经常性信息收集和的控制。决不允许在过程中因出现“违规”或处理机构，研究国家和区域经济政策、行业政“违约”现象而导致“意外”风险失控。策，对本地区各个区（段）域的规划、土地、项目３．７利用计划管理、目标管理、过程监（包括在建和意向）、适宜项目情况，做及时、准督、节点考核等技术手段，对风险管理过程确的分析，为企业经营决策提供准确依据。经实施“事前～事中”的有效控制。在编制计划常性从容分析，比较临时“抱佛脚”分析的依据时，就对风险存在的种类、影响的范围、时和理由会更丰富；合理安排资源，把“功夫”下间、效果进行识别、分析、评价，按照一般规在事前，在时间管理象限里，开展“重要而不紧律制定规避风险、分解风险、控制风险的措急”的工作，肯定比做“重要又紧急”的工作会施、办法，在实施过程中，就风险的客观性、从容、更周密，提供的决策依据会更科学，规避不确定性、可变性、相对性、同利益的对称性决策依据错误造成风险的能力会更强。影响，加强计划的监督，按照目标管理、节点３．２合理配备具备基本岗位技能和知考核的原则，及时组织实施效果的评价考识的营销、开发、技术工作人员，加强岗位核，用实事求是的态度，科学地调整计划和技能培训，提高综合知识能力，提高风险的应对措施，及时总结、关闭阶段性管理目标，分析、识别、评价能力，培养知识面宽、具有是保证风险管理达到既定目标的有效途径。科学态度又有主动工作热情的“研发”队房地产项目的建设是一个有较长周期伍，结合企业文化建设，结合企业规章制度的过程，项目的一次性、不可重复性特点和制定，用支持、鼓励、监督、检查、改进等方过程中太多的不确定因素，构成了项目过法，把企业产品的研发作为“龙头”对待。程的各种风险，风险充斥在每个过程（活３．３由于决策失误所造成“决策风险后果”动）。从某种程度上讲，项目建设的过程实的严重陛，企业决策层必须有合理知识结构的际上就是风险管理、规避风险的过程，而风高级经营、技术管理人员组成，必须具备一定险管理（识别、分析、评价、处理）是靠企业的的本行业专业、综合知识和风险识别、判断、处“团队”的力量，靠管理水平、管理经验、职理能力，有计划、组织、沟通、协调能力，熟悉行业道德和知识水平进行的，每个风险的规业工作的基本规律，了解国家及地方政府相关避、缓和、转移都是综合管理的结果。行政主管部门颁布的法律法规、规范性文件规定。简单地说就是会经营、懂管理、知法规，唯科技创业家ＴＥＣＨＮＯＬＯＧＩＣＡＬＰＩＯＮＥＥＲＳ３１７