论房地产评估中比较法的运用
论房地产评估中比较法的运用
作者：杨枰
来源：《财经界·学术版》2015年第04期
摘要：目前，比较法是房地产评估中最直接、最有效的方法。其评估参数和指标直接从市场取得，评估值更能反映市场现实价格及变动趋势，故易于被人们理解和接受。本文在介绍比较法的理论基础上，总结了该理论在实践中存在的主要问题并提出了相应对策。
关键词：房地产评估 比较法 存在问题 改进措施
一、比较法的本质和理论依据
目前，房地产评估的主要方法有比较法、收益法、成本法、假设开发法、路线价法和长期趋势法等，而比较法在不动产评估中一直起着关键作用。其实质是以市场为导向，通过大量类似房地产的成交价格，来确定估价房地产在公开市场上最可能的成交价。理论依据是房地产价格形成的替代原则，即在同一个房地产市场上相似的房地产具有相近的价格。
二、房地产评估比较法的操作步骤
（一）收集交易实例
大量交易实例是运用比较法的前提。平时可走访房地产交易当事人、政府机构以及查阅网站、报刊，或者咨询同行以获取估价案例的资料，一般应包括交易双方及交易对象的基本情况、交易方式及成交价、交易日期和目的等。
（二）选取可比实例
一般选取3至10个真实的可比实例，其要求有：可比实例与估价对象的区位相近，用途相同，权利性质相同，规模档次相当，交易方式适合估价目的，交易日期接近估价时点，交易价格尽量为正常价格。
（三）比较价格的处理
1、建立口径一致的比较基准
为方便后续价格调整，建立比较基准的工作应包括：统一财产范围，即进行有无对比消除因此造成的价格差异；统一付款方式，即价格一般以交易日期一次付清所需金额为准；统一税
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