房地产估价师考试总结的重点
房地产估价师考试总结的重点
15、短期强制处分和变现能力分析：
影响房地产变现能力的因素有：(1)通用性;(2)独立使用性;(3)价值大小;
(4)可分割转让性;(5)开发程度;(6)区位;(7)市场状况。
(七)估价技术报告
1、个别因素分析;位置、范围、面积、用途结构、建成年代、装修、权属状况等。
2、区位因素分析：估价对象区域特征、交通状况、基础设施、商服设施等。
3、市场背景分析：过去、现在和可预见的未来，影响类似房地产价格的主要因素。
4、最高最佳使用分析：法律允许、技术可能、经济可行、估价对象价值最大化的使用。
5、估价方法选用：估价思路、采用的估价方法及其理由和定义。
6、估价测算过程;
7、估价结果确定：要有理由。
(八)附件。
注意：
1、 大堂、自用和服务部分不另行计价，否则有重复计算。
2、 收益、市场、假设法总价值中不减建筑物折旧。
3、 成本、费用、租金(有租约除外)、税费等数据，不能采用个别、实际发生的，应采用社会一般或平均、客观数额。
4、 用词准确、规范、简练，不能模棱两可、带感情色彩、自相矛盾。
5、 基准地价法要有评估过程。
6、 要说明基准地价的内涵。
7、 年期修正公式：Vn=基准地价×[1-1/(1+Y)^n]/ [1-1/(1+Y)^N]。
8、 前后面积是否吻合。
9、 计算数值是否正确。
10、 房屋改变用途是否经政府有关部门批准。
11、 抵押报告是否体现谨慎原则。
二、收益法
1、有租约采用租约金，无租约采用客观未来收益租金，要分析未来租金水平的变化趋势。
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