本文系统地研究了我国房地产市场发展中的诸多问题,提出了在短期内以抑制房价过快增长,防止泡沫进一步扩张,化解金融风险及完善相关政策措施为主,在较长时期内实现完善相关宏观调控措施,促进房地产金融完善,调整房地产供应结构,促进房地产市场良性竞争等目标。以期通过这些措施使房地产业有效克服相关挑战,从而实现新的繁荣,向社会提供有效的房地产品,更有效地满足经济和社会的发展要求。

房地产业进入升温阶段，呈现良好的发展态势。

（四）平稳发展阶段（1998—2002），这一阶段通过停止住房实物分配，逐步开始住房分配货币化，供给和需求的两方力量推动房地产市场进入繁荣期。

（五）高速发展阶段（2003年至今），随着国民经济的良好发展，城市化进程的加快，居民投资需求增加等多种因素，巨大的房产需求被释放，房地产投资不断增加，结合到开发成本上升等原因，房价不断攀升。这一阶段是房地产市场各项矛盾突出的阶段，市场健康发展面临严峻挑战。

综观我国房地产业发展历程，市场化的改革方向为其注入了无限的生机与活力，然而市场化的改革却为房地产业带来了诸多挑战，美国的次贷危机源于房地产金融的非理性发展，如何完善房地产金融、化解房市泡沫、降低金融风险成为一大课题。恩格斯曾一度预言，住宅问题在资本主义社会无法有效解决，而我国作为以公有制为主体的社会主义国家又应当如何促进房地产业健康发展以解决广大人民群众的住房问题。宏观调控作为房地产市场调节的重要手段起着不可替代的作用，林素钢（2007）要求实现“供求基本平衡，结构基本合理，价格基本稳定”标准对房地产业宏观调控政策的绩效作出初步评价，而这也是现阶段宏观调控不断改革的目标所在。从房地产周期理论角度来看，我国房地产市场长期发展已处于繁荣阶段，而巨大的需求与投资在打造繁荣的同时又隐藏着泡沫危机。如何找准措施着力点实现软着陆，如何打造长远的发展机制，是本文探讨的两个重要方面。 ②①

二、我国房地产业存在的问题

（一） 房地产投资过热，部分地区房价上涨过快

自1999年以来，中国的房地产业保持了21%的年平均增长率，整个产业的发展远远快于国民收

入的增长。房地产投资常年占到固定资产投资的较大比重，近三年来，房地产开发投资规模均以25.6%的速度增长，为GDP增速的三倍左右，2007年房地产开发投资达到25288.84亿元，同比增长30.2%。部分地区房价的上涨已经超出普通民众所能接受的范围。联合国人民委员会与世界银行（1992）认为，房价收入比在4~6倍之间比较符合居民承受能力，由此看来，我国城市的房价水平明显偏高。

表1-1、中国城镇住房价格与固定资产投资结构（1997~2007）

③

①

②

③ 姚玲珍.房地产市场研究[M].北京：中国建筑工业出版社，2008. 林素钢.对我国房地产市场宏观调控的几点建议 [J]. 北京：价格理论与实践，2007（11）. 中华人民共和国国家统计局.中国统计年鉴2008[R]. 北京：中国统计出版社，2008.