一、我国住宅地的使用年限问题（70年）。

我国住宅地的使用年限问题（70年）。等民众年老，他们年轻时置办的房产产权也就差不多到期，又或者，当老人年迈将房产抵押时，商品房的使用年限大都已经不多；而当老人身故后，房子的使用年限更是所剩无几。土地使用权出让合同约定的使用年限届满后，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但未获批准的，土地使用权将由国家无偿收回；虽然可以自动续期。 但并没有规定到期后如何续期，以什么标准续期。续期也并非无偿。依靠房屋抵押获得贷款以维系生活的老人，在房屋到期后是否还有能力续期，值得怀疑。

二、住房产权拥有人对房屋未必有自由处置的权利。

在现有的高房价之下，两代人同住的情况十分普遍，和子女在一起居住的老人，他们根本没法将住房用来“倒按揭”。也就是说，以房养老要想在中国顺利推行，两个前提必须同时具备：一是永久产权，二是独立住房。显然，短时间内实现这两大要素，可行性不大。

三、观念障碍，大多数老人认为房子应该留给子女，虽然退休金不多，但也够用，即使不够，

需要儿女补助一些，但维持日常生活也不需要太多，而房子相对来说却是一笔不小的财产，对儿女以后生活会有帮助。

中国人重视“但存方寸地，留与子孙耕”，一辈子好不容易还完按揭、老了还要跟银行“倒按揭”，叫人情何以堪？而且靠“倒按揭”养老的模式等于要求国人将唯一赖以居住的房屋从不动产变更为动产，让买来的房子再典当出去。房屋所有者付出了毕生所有的积蓄，到头来仍然是“租用”这套房子，这无疑等于替银行打了一辈子工。

四、法制滞迟

“以房养老”的关键是要有一整套客观、公正、守法的评估与兑现体制。

目前，我国没有开征遗产税，这也在间接上鼓励子女继承遗产。

五、房地产市场在一个非理性的房市背景下，“以房养老”充满不确定性，系统性风险随时

可能爆发。

以房养老，先入为主的逻辑起点是房价的持续上涨。即当民众步入老年时，他的房子，至少仍然能够和现在一样足够值钱，还能够继续击鼓传花，以更高的价格卖给年青一代。 （到2025年以后，中国城市化发展到一定程度，新买房子的绝对主体就是结婚买房的年轻人。但中国近十几年来一直处于超低生育率，这就意味着2025年后结婚买房的年轻人大幅减少。况且由于独生子女政策，许多家庭变成二合一，这