住宅过滤模型对中国房地产市场的影响

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论“住宅过滤模型”对中国房地产市场的影响

所谓住宅过滤模型是指在一二级联动的住房市场中,住房在不同收入阶层的房客间不断传递与流动,在其生命周期内不断更换房客的动态过程。由于住房具有耐久性和异质性,最初为较高收入房客建造的住房,随着时间的推移住房质量发生折旧,这时较高收入的房客会偏好更高的居住条件而放弃现有住房,较低收入者则会选择居住该住房。“住房过滤”实质上是住房质量在时间上发生的变化,而非房客收入发生的变化。

“住房过滤模型”在结合模拟市场后得出这样一个结论:如果政府同时要达到低档住房的租金价格,那么政府必须对房客补贴或依赖于房客收入结构分布发生改变。政府的补贴会对没有接受补贴的房客产生不利的影响。对开发商进行补贴并不能降低房租水平,但可以通过新建计划在所有质量范围内降低房租。

自2003年以来,因住房供需失衡严重,中国房价不断上涨,且涨幅较大,低收入家庭由于财富积累少,信贷承受能力差,面对高房价靠市场自发调节解决住房问题十分困难。因此政府的住房保障性政策显得十分重要。

在“住房过滤模型”下的政府保障性住房政策分为实物和货币补贴。 货币补贴使得住房保障与市场运行有机结合,在保障低收入家庭的住房权利同时,还可以推动商品房和二手房市场的发展,减轻政府的负担;实物补贴是政府通过较低的房租向低收入家庭出租二手房,廉租房,中国目前有积极适用房和廉租房模式,但这种模式实行起来十分困难。

近年来,我国大城市出现了中高档商品房空置率高和租售比高并存的现象。部分缘于政府的经济适用房政策。经济适用房将部分中低收入者和与之不匹配的

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