我国房地产融资渠道现状分析及发展对策和建议

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我国房地产融资渠道现状分析及发展对策和建议

梁 冰 南开大学 隆基泰和实业有限公司

摘要:随着我国经济的迅猛发展,房地产行业成为关系到国计民生的支柱性行业,拉动了国家经济的发展。如何正确分析我国房地产行业的融资现状,立足于实践,在实践的基础上进行调控,成为我们关注的重大课题。伴随着经济发展的大背景,作为资金密集型产业,融资是房地产业生存和发展的关键,建立起一个多元化、多层次的融资体系,才能满足未来房地产融资的多元化发展趋势。本文结合实际,分析了我国房地产融资渠道现状,面对当前阶段的问题,提出了发展的对策和建议。

关键词:房地产;融资渠道;发展对策;建议

中图分类号:F293.3 文献标识码:A 文章编号:1001-828X(2013)09-0410-01

一、目前房地产业融资问题现状

(一)融资压力大。房地产业项目投资大,周期长,风险高,融资压力大,不容易实现供求平衡。近几年我国房地产业环境出现的一些新变化:央行121文件,利率上涨,国六条国八条的出台,银行对房地产贷款的紧缩政策更加重了房地产企业的融资压力。

(二)融资渠道单一。我国房地产企业内部融资主要包括自有资金和预收的购房定金或购房款。预收的购房定金或购房款不仅可以筹集到必要的建设资金,而且可以将部分市场风险转移给购房者。但是房地产企业单纯依靠内部融资是不能满足全部资金需求的,更多的资金需要通过外部融资获得。主要渠道有发行股票、股权投资、发行企业债券、银行贷款、房地产信托、利用外资、合作开发、产业基金等。但目前融资渠道单一,主要是银行贷款。据统计,全国房地产开发资金中银行对开发商发放的贷款占23.86%,企业自筹占28.69%,定金及预收款占38.82%。而在定金及预收款中大部分又是银行对购房者发放的个人住房贷款。因此,房地产开发资金约有60%来源银行贷款,房地产开发资金对银行的依赖程度较大。

据初步统计目前进入我国的海外基金已超过100家。摩根士丹利、新加坡政府投资公司、SUN-REF盛阳地产基金、美林投资银行等着名国际地产基金也都进入中国房地产市场。这些海外基金一般会挑选国内有实力的大企业强强联合,合作开发。截至2006年1-11月份累计统计,中国房地产企业资金来源总量中外资增速明显,利用外资总额313.6亿元,同比增长21.6%。应该说海外房产基金的进入可以缓解国内房地产业对银行信贷的过度依赖,有助于融资方式的多样化。

(五)债券融资

房地产证券是房地产利用资本市场直接融资的重要工具,也是房地产资金筹集的一条重要渠道。房地产债券较一般债券收益相对较高;与股票相比,又可以按期收回本金和利息而有较高的安全性,又具有一定的流动性,因此,在国外成熟的证券市场,企业债券成为企业外部融资的优先考虑的方式,债券融资额往往是股票融资额的3到10倍。

三、发展我国房地产融资渠道的对策和建议

(一)建立多层次房地产融资体系

当前我国房地产融资的主要问题是建立一个稳定的多层次的房地产融资体系,满足不同层次企业多样化需求。长期以来我国房地产融资市场参与主体主要是商业银行,缺少专业信贷机构,目前唯一的住房储蓄银行是天津市中德储蓄银行。房地产债券、房产信托和基金发育不良对我国房地产融资贡献有限。股权融资门槛相对较高,中小企业很难达到要求通过上市融资。近年来在国家对金融的宏观调控下,银行缩紧信贷,房地产企业深感资金压力。因此,迫切需要建立多层次的融资体系,为不同类型企业提供不同的融资场所,才能真正减少对银行贷款的依赖。

(二)加紧开发房地产金融投资产品

房地产融资渠道的多元化发展,关键是需要设计出有差异的、服务不同房产企业的金融产品,从而形成一个稳定的房地产金融产品供应体系。目前,我国的房地产金融建设刚开始起步。世界流行的五大金融产品中,我国独缺房地产金融产品。国内银行还没有专业的、系统的地产投资开发贷款。我们国家的房地产信托实际上和银行贷款基本上是一样,只不过银行是吸收存款来的,地产开发资金是通过批发的,本质还是银行的贷款。2008年开始银行信贷正逐步退出房地产,取而代之的是地产基金、地产投资机构、地产专业投资银行,包括地产信托和地产的信托基金。房地产自身的金融建设必然会成长起来。

(三)完善房地产金融法律法规

国家、地方和部门颁布了一系列法律、法规。但是体系不全,规定不具体。从整体上看,严重滞后于房地产经济的发展。在房地产融资多元化的过程中,新出现的很多融资工具如果没有相应的制度进行规范,就难免陷入混乱局面。必须要建立和完善相关的法律体系,对新型融资工具的组织形式、资产组合、流通转让、收益来源和分配等,作出严格规范。才能使我国的房地产多元化融资规范的发展。

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二、我国房地产融资渠道

(一)银行贷款

目前,中国房地产开发企业的资金来源主要是国内贷款、自筹资金及其他资金(主要是定金及预付款)二个方面。房地产企业自有资金比例较低,主要依赖银行贷款。银行信贷资金贯穿于土地储备、交易、房地产开发与销售的整个过程。根据央行和银监会对全国除西藏以外的30个省(市)的调查数据显示,我国的房地产开发资金来源中有55%的资金直接来自银行系统,而另外的自筹资金主要由商品房销售收入转变而来,大部分来自购房者的银行按揭贷款,按首付30%计算,企业自筹资金中有大约60%来自银行贷款;“定金和预收款”也有30%的资金来自银行贷款,如果将施工企业垫资中来源于银行部分加上的话,来源于银行的资金总比例将高达60%以上。银行贷款实际上支撑了房产开发商经营周转的主要资金链。

(二)房地产信托

房地产信托一般是指以房地产及其相关资产为投向的资金信托投资方式,即信托投资公司制定信托投资计划,与委托人(投资者)签订信托投资合同,委托人(投资者)将其合法资金委托给信托公司进行房地产投资,或进行房地产抵押贷款或购买房地产抵押贷款证券,或进行相关的房地产投资活动。

(三)上市融资

上市融资也是房地产企业一个理想的融资渠道,分直接上市融资和间接上市融资两种。直接上市融资额比较大,但是上市融资的门槛高,比如负债率不能高于70%的规定使很多企业达不到上市要求。我国房地产企业由于传统的融资渠道单一,一般负债率都在75%以上。因此,通过直接上市的企业数量很少。

(四)海外房产基金

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