平稳有序供应住宅用地,稳定市场预期

平稳有序供应住宅用地,稳定市场预期房地论坛上淹房地文/本刊评论员

“房因地成”,住房市场的平稳发展离不开住宅用地的 有效供应。在2016年上海住房市场运行中,土地拍卖价格 不断升高从而助涨市场预期的现象较为明显,在一定程度 上甚至抵消了调控政策的效应。

在建立健全社会主义市场经济体制的过程中,我国实 行国有土地有偿有限期使用制度。除在法律规定的范围内 划拨国有土地使用权外,主要采用竞争性的土地出让方式,包括招标、拍卖和挂牌。这些竞争性的方式,一方面提高 了土地资源的利用效率,显化了土地使用权的价值,另一 方面也会因“价高者得”的机理推动住房价格上涨。在房 地产市场出现非理性过快上涨的时期,应该探索改进住宅

用地供应机制,使之成为市场稳定因素。

为了加强和改进住宅用地管理、改善供求关系、稳定 市场预期,住房城乡建设部和国土资源部近期联合出台了 加强住房及用地供应管理和调控相关工作的政策。根据其 要求,对于住房供求矛盾突出、房价上涨压力大的城市, 不仅要显著增加住宅用地供应规模,而且要加快供地节奏。另外,要结合本地实际和出让土地的具体情况,灵活确定 竞价方式,包括“限房价、竞地价”、“限地价、竞房价”、超过溢价率一定比例后现房销售或竞自持面积等,坚决防 止出现区域性总价、土地或楼面单价高等情况,严防高价 地扰乱市场预期。

为了落实有关要求,防止土地出让溢价率过高等情况,上海市土地交易市场将一些地块的出让方式调整为招标挂 牌复合式出让。所谓招标挂牌复合式出让,指地块最终出 让形式将由有效申请人数决定。若通过资格审查的有效申 请人数为3人及以上,采用竞价招标方式出让,依综合条 件最佳者得的原则确定中标人;若通过资格审查的有效申 请人数为3人以下,采用挂牌方式出让,以价高者得的原 则确定竞得人。

相比挂牌方式,在竞价招标方式中,由评标小组按照 招标出让文件确定的评标标准和方法,对投标文件进行评 分,并根据评分结果确定入围竞标人,然后依据经济实力、项目经验、技术资质等方面得分确定投标人的排序。

这种改进值得肯定,但着眼于促进上海房地产市场平 稳健康发展,还应加大探索力度,努力实现通过平稳有序 供应住宅用地来稳定市场预期的目标。首先,科学编制并 及时公布住宅用地计划。根据上海住房现状调查、需求预 测以及土地使用现状等信息,立足人口、资源、环境和安 全等约束条件,科学编制中长期规划和年度土地供应计划,并及时向社会公布。比如,北京市在其近期编制并公布的 住宅用地供应计划中提出,计划在今后五年供应住宅用地 6000公顷,建设150万套住房,其中商品住房约为70万套。这将有利于稳定当地市场的预期。其次,提高住宅用地比 例,降低商业办公用地比例。相比国际大都市的平均水平,上海住宅用地占建设用地面积的比例偏低。而且,近些年 来商业办公用地的比例较高,带来了商办物业空置、“类住 宅”项目涌现等问题。要根据特大城市的实际情况,保证 住宅用地的供应总量。再次,优化住宅用地供应结构。要 着眼于住宅用地供应的有效性,不断提高中小套型商品住 宅用地的供应比例,改进市政基础设施和公共服务设施用 地配置,促进产城融合发展。另外,要探索更加符合特大 城市实际情况的土地供应方式。比如,土地使用采用年租制,或者在土地使用权出让合同中规定中低价位商品住房的最 低比例。E

May 2017

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