我国房地产信托融资模式问题浅析

我国房地产信托融资模式问题浅析

“121文件”提高房地产信贷融资门槛后,仅2004年第四季度发行的房地产信托计划达到37个,资金规模达35亿元。与文件出台前的发行计划相比,不仅发行数量增加,资金规模上升,而且房地产信托融资的地

[2](P23-29)域也开始从局部向全国扩散,形成井喷局面。

  二、房地产信托产品的主要模式分析

尽管房地产信托产品自2003年第四季度后出现了快速增长,但仔细比较其产品融资模式,却会发现融资模式具有单一、风险集中的特点。

(一)信托贷款模式

所谓信托贷款模式,[3];信托公司接受房地产企业委托后,,发企业;,到期依照信托合同还本付息。

,只不过资金来源是信托公司募集的信托资金。以2006年3“深国投 万科朗润园集合资金信托计划”为例,。

 表1

产品名称

发行机构

我国房地产信托融资模式问题浅析

发行规模

预期年收益率

资金运用方式房地产信托贷款计划情况深国投 万科朗润园集合资金信托计划深圳国际信托投资有限责任公司16000万元4.00%推出时间信托时间信托方式2006.3.202年贷款信托资金以贷款方式发放给上海万科房地产集团有限公司,用于其开发的位于上海市闵行区七宝镇新龙路的万科朗

润园项目建设。

深圳国托与上海万科股东签订《股权质押协议》,由上海万科公司股东将其持有的该公司部分股权质押给深圳国投。

若上海万科无法按规定偿还贷款本息时,深圳国投将采取必要措施确保信贷贷款本金与利息安全收益来源及分配信托贷款所得的利息收益及贷款利息收入在信托利益分配前进行资本市场与资金市场运作所得收益风险控制

  资料来源:http:∥http://www.mianfeiwendang.com 深圳国际信托投资有限责任公司

截止到2005年末,信托贷款模式的房地产信托产品有67个,占同期市场房地产信托总笔数的55.37%。其贷款类资金规模为101.22亿元,占同期市场贷款类资金总规模的64.36%。进入2006年,1月份全国共发行房地产信托贷款产品4个,2月发行3个,分别占当月房地产信托产品的57.14%、75%,再次显示了贷款模式的房地产信托产品在信托产品发行中的强势地位。

(二)股权投资模式

这种信托项目的运作方式为:首先由信托公司向委托人募集信托资金,然后信托公司将募集到的信托资金用于购买房地产公司的部分股权,房地产公司将出售股权得到的资金投资于房地产项目,待项目完成后,房地产公司(或其母公司)按溢价收购信托公司所持股权。信托公司将出售股权所得收益用于支付给受

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