浅析我国房地产新型融资模式_孙敏

浅析我国房地产新型融资模式

2013年第01期中旬刊(总第504期)

时 代 金 融

Times Finance

NO.01,2013

(CumulativetyNO.504)

浅析我国房地产新型融资模式

孙 敏

(成都招商房地产有限公司,四川 成都 610051)

【摘要】房地产市场是指从事房产、土地的出售、租赁、买卖、抵押等交易活动的场所或领域。它的资金运作体十分密集,对于每个房地产市场而言,投资规模和本身的价值都很大,并且作为一种投资项目,其投资周期长。目前,在我国的房地产市场中存在着许多问题,本文就对其中的某些进行分析探讨,借鉴国外在该市场中的成功案例,结合我国的国情,提出了初步的解决方案,以此来完善与推动我国在 房地产市场的发展。

【关键词】融资模式 房地产证券化 房地产市场

一、我国房地产融资现状及存在问题

改革开放以来,我国房地产的发展经历了从零开始到现在的龙头行业之一,其发展速度有目共睹。尤其在这几年,经济始终保持着8%左右的增长,如:2007年,房地产的销售额已经达到了2.9万亿,而09年房地产的销售总额将达5.7万亿至6万亿,然而2009年全国社会消费品零售总额却达12万亿元,房地产行业占到了居民近半数的花销,房地产行业已成为国家财政收入的重要产业。

在我国的发地产发展历程中,其主要的资金来源是三个方面:第一,建筑企业所垫的资金;第二,银行贷款所得;第三,预售房款所得。从实际的角度出发,最重要的就是第二部分的资金所得。即:购房者主要通过银行按揭贷款来购房。比如说,以首付30%计算,企业自筹资金中有约70%来自银行贷款;“定金和预收款”也有30%的资金来自银行贷款,以此计算房地产开发中使用银行贷款的比重在5%以上。由此可见,这样的筹集方式下必将导致我国经济,尤其在金融方面出现信贷紧缩的现象,导致银行的资金难以维持我国房地产市场的发展。

目前,我国出现了少量非银行间接融资模式。例如:上市融资,信托项目融资,国内产业基金,非上市股权融资等。

二、我国房地产融资现状及问题的分析

(一)我国房地产融资方式单一,效果不明显

我国房地产的融资方式主要通过银行贷款的融资渠道,融资方式极其单一,效果不明显。 随着金融市场的不断发展,融资工具亟需创新,房地产企业融资渠道在不断拓宽,以适应我国的房地产融资体制的改变。

(二)融资风险大

我国现行的融资模式以银行为主导,这使得我国房地产市场风险很大。当前房地产金融面临六大风险:过热的市场风险;房地产开发企业高负债的财务风险;“假按揭”凸显道德风险;银行贷款有着操作风险;土地开发贷款的信用风险;法律风险。银行未建立完善的房地产贷款风险管理体系,缺乏全面对房地产市场进行动态监测和全面系统的分析研究,大部分银行对房地产贷款进行科学的风险评估、风险识别和判断不能做出正确的判断。

(三)我国在房地产领域的相关法律法规不健全、不完善我国在房地产领域的相关法律法规能不健全,不完善,操作起来十分复杂,步骤繁琐,在该领域未形成一套完整有效的法律体系。例如:我国的相关法律在房地产投资基金和证券化融资方式上都很匮乏,造成在金融创新方面无法可依的局面,导致我国在房地产市场方面无法开展更大更多的渠道。

三、我国房地产资本市场新型融资方式探索

(一)拓宽融资渠道

1.房地产企业上市融资。上市融资包括直接上市融资和间接上市融资两种方式。我国房地产属于间接上市融资。房地产企业间接上市,即买壳上市。民营企业是我国房地产企业的很大构成部分。对于这些民营企业来说,规模小、融资渠道单一是其致命的缺点,也是其达不到直接上市的原因,所以它们一般采取“曲线上市”。

2.房地产企业债券融资。与国外成熟的经验相比,我国的资本市场结构发展不协调,股票债券的发行比例严重失调。为了拓展房地产企业的融资渠道,应该鼓励发展房地产企业债券。具体建议如下:第一,准确认识房地产债券;第二,采取新的措施方法,将我国房地产的债券上市,使其公平化,市场化,使我国房地产领域走上标准化;第三,健全与完善房地产债券信用评级体系;第四,发展房地产债券二级市场。不断创新推出新的房地产债券种类,来吸引投资者的兴趣,并且在柜台交易市商制度方面要加大力度,保证房地产债券的生命力与其活力。

3.房地产投资信托基金。明确的定义为为专门持有房地产、抵押贷款相关的资产或同时持有两种资产的封闭型投资基金。其本质是一种证券化的产业投资基金。其功能主要表现在两个方面。一方面债券化的房地产资产,能得到其发展所需要的资金,降低融资成本,扩大其投资规模,有助于房地产行业的持续发展。另一方面,信托业发展为产品创新提供了必需的投资环境。我国通过信托业已经基本定位,逐步完善的法律框架确立了信托业的地位,为信托业步入正轨提供了制度保障。

4.房地产的证券化。房地产证券化是指把对房地产的直接投资及信贷等通过一定的金融机构转化为证券资本。根据目前形势来看,证券化可以以住房抵押贷款为出发点,因为住房抵押贷款资产是目前最有安全保障的资产之一。具体措施如下:一是规范和发展我国的资产评估业和信用评级制度。制定必要的优惠政策和有关法律法规监管体系,建立规范、安全的市场体系与交易规则;二是健全与完善房地产证券化有关的法规体系和税收会计制度;三是积极发展房地产金融为二级市场。采取规范房地产融资措施,使其合理运作和发展房地产信托保险,降低房地产开发资金过度依赖银行贷款的程度,减少银行不良资产。

(二)建立完善的风险防范体制

1.建立以政府担保与商业性保险相结合的住房金融保险体系。例如:为他们提高抵押贷款、加长偿还期限等,可以确保这些购房群体可以得到全部的抵押贷款,从而达到保障他们权利的目的。

2.建立住房信贷贴息政策。政府采用住房信贷贴息政策,可以通过此筹集大量的资金,同时还可以增加房屋的销售量,在这条供应链上灵活应用,最终达到增加财政收入的目的。

3.建立合理的住房金融资金筹集机制。具体可以采取以下方

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