浅谈信托融资在房地产企业中的应用

中小投资者来说,自身由于财力和资源有限

浅谈信托融资在房地产企业中的应用

霍明丽中国建设银行股份有限公司河南省分行张同海

中国建设银行股份有限公司郑州金水支行

河南郑州450003河南郑州

450003

很难进^资金密集型项目开发风险较大的房地产行业。由信托投资公司组织房地产专业人士发起的房地产信托产品为投资者把关,降低了投资风险,集合了相对大量的社会资金,为中小投资者开辟了房地产投资渠道。

再次房地产企业采用信托融资可以降低资产负债率,有利于后续的银行融资。目前国家对银行信贷资金进入房地产行业的限【文章摘要】’;卜

房地产企业的遥管蹩鼷赞肇糟童线j

贯穿房地产项目开发的整个过程,辩费成为地产企业运营的核心问I匿,在目前

房地产调控银行信贷紧缩笱状况下,手

找合适的融资途径已经成为房地产企业

生产发展的重要议题。本文简单介绍了我;III房地产融资的现状,房地产馆托的基j本概忿、信托融赘糗鸯辍能耗融赘畸’优点,发展信托融资盼鬟婺意建。

【关键词l

劳地产融资;信托;融赘方裁;道德风隆{!一、房地产企业融资的现状

房地产行业开发周期长,资金需求大,其发展过程中,资金起着重要的作用。作为一个关乎国家民生,拉动内需比较明显的行业,房地产企业受国家宏观政策影响比较

大。为了防止房价上涨过陕和实现控制通货

膨胀的目标,我国政府采取了多轮的房地产调控措施和收缩银行信贷的措施。每次国家对房地产调控措施的直接表现就是对房地产企业资金压缩,本次调控也不例外。不论是土地拍卖全额付款、压缩房地产信贷规模、加大土地增值税清算力度还是后续的限购令等都是进一步加大了房地产企业的资金压力。目前我国房地产企业融资方式还是以银行信贷为主,国家连续加息导致银行信贷规模的连续压缩,对房地产企业更是严格限制。不论规模大小的房地产企业都感到了巨大的资金压力,寻找替代银行信贷的融资途径,已经成为关乎房地产企业的生存大计。

房地产信托融资具有方式灵活(既可以债权融资又可以债务融资),限制条件比较少(不要求四证齐全),融资成本相对较低等优点,受到了广大房地产企业的欢迎,目前房地产信托融资已经成为房地产行业融资的重要渠道。央行2011年4月21再次匕调存款准备金率,2011年以来第四次上调存款准备金率。大中型金融机构存款准备金率达20.5%的历史高位。银行信贷的紧缩也为房地产信托提供发展的新契机和市场空间。2011年卜2月份,房地产开发企业的资金来源12173亿元,同比增长16.3%。其中,国

内贷款2679亿元,增长7.%自筹资金4184

万方数据

制,房地产企业要想取得开发贷款,《:国有亿元,增长21.4‰其他资金5223亿元,增

长16.d%。而信托融资恰恰是属于增长最决

土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《:建设工程开工许可的“自筹资金”。在4月份的第一个星期,房证》缺一不可。另外银行对房地产企业资产地产信托“量价齐升”的势头还在延续。从负债率也有严格要求,这些限制条件是的房4月2日至8日的—个星期里,有5家信托公地产项目在成立期初很难取得银行贷款。而司发行了6款集合信托产品。其中,单款产房地产信托就没有这么多限制,信托产品可品最大募集规模为3.5亿元,该产品以贷款以起到破砖引玉的作用。信托公司在房地产运用方式投资于房地产领域,期限为18个项目成立是就介入,帮助企业解决土地款的月,预期收益率为10%。

资金压力,再取得土地和四证后,银行资金二、房地产投资信托的基本概念

就可以介入替换出房地产信托资金。

房地产信托其实是一种社会资金的募

地产企业开发项目的具体需求进行蝴应

集方式,由专门信托投资公司发起,按照房四.大力发展房地产信托有重要的意义

配套的信托产品,由银行等金融机构代为销首先房地产投资信托是中国房地产融资的重要渠道。房地产信托为自有资金不售募集资金,然后投入的相应的房地产开发足,开发周期长的房产企业提供了融资途项目中去。由于信托投资公司—般都是实力径,房地产信托直接把市场资金融通到房地雄厚的金融机构,发起方都是房地产行业的

专业人员,风险相对来说是基本可控的,目产行业,是对以银行为手段的间接金融的极大补充。根据房地产信托的特点,借鉴世界前房地产信托绝大部分还是比较成功的。

各国房地产信托的运营模式,可以把房地产根据运作模式的不同,房地产信托可信托运用到廉租房建设中去,推动我国廉租以分为单一的债权转让、单一的股权转让和房建设进程。

债权股权混合转让等三类。单一的债权转让其次房地产信托有助于分散与降低系

信托是指开发商将土地或者自身房产抵押给信托公司,公司公司根据房地产项目设计信统I生风险,提高金融安全。从房地产金融的

角度来看,引进具有市场信用特征的房地托计划,将募集的信托资金用于发放抵押贷产信托基金,将一定程度提高房地产金融款。单一的股权转让,是指信托公司根据房当期的系统风险化解能力,提高金融体系地产项目发起信托计划,将募集到的资金直的安全性。

接参股房地产项目,使房地产项目个那个是再次房地产信托可以满足我国民间储获得足够的注册资金和土地出让金,用次资蓄、社会保险资金、企业资本和外国资本的金获得土地使用权,然后项目获得银行土地投资需求。截止2011年2月末,广义货币(M2)抵押贷款,其收入来源—般是房地产企业的余额73.6l万亿元,狭义货币(M1)余额25.9l分红和股权转让收入。混合型则是二者兼万亿元。这些资金中有大量的居民储蓄、保有。

险资金、全国社保基金以及企业闲置资金需要寻找投资渠道。由信托投资公司发起并管三.房地产投资信托的优势:

首先房地产投资信托照顾到多方面利理的房地产信托,可以使信托投资者获得比银行储蓄高得多的收益,并能有效规避投资

益。房地产企业实现资金融通,政府取得税收并扩大了就业,投资者获得了比较高的收者的风险满足投资者的投资需求。圃益,信托公司取得信托管理费,承销机构取得承销费。目前我国市场中信托融资成本基本上在10%以上,分配到投资者手中的最终“f,』”轴蘸霉魏螂籀瓣秘瓣夤妒漂眩

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收益平均也稳定在6-8%以上,远远高于目.?塞旗激骧辩辫舞;.r簿蕊.霹:羲院誉掇

前银行同期存款的利息。

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