我国房地产信托融资模式问题浅析

我国房地产信托融资模式问题浅析

 中南财经政法大学研究生学报2006年第5期 

我国房地产信托融资模式问题浅析

俞 薇 王 薇

(中南财经政法大学,)

  摘要:自从“121文件”后,由于房地产,。与此同时,大量的房地产信托产品普遍以信托贷款、,模式单一,并未从根本上实现合理融资、规避风险的目的。因此,本文提出,只,才能充分发挥房地产信托的功效。

关键词:房地产融资;房地产信托模式

  一、我国房地产信托市场现状

房地产业基于自身特性,属于资本密集型产业,在其开发和消费过程中离不开金融的支持。从国外成熟的房地产融资市场来看,房地产开发融资至少应包括银行信贷、房地产信托、房地产投资基金、房地产抵

[1](P9)押贷款证券化、股权融资等多种渠道。

我国房地产开发企业由于缺少有效的资本运作经验与融资渠道,长期以来一直面临自有资金严重紧缺的局面,房地产开发资金长期过度依赖银行信贷支持。中国人民银行研究局发布的《中国房地产发展与金融支持》提供的数据显示,自2000年至2004年5年间,商业银行个人住房按揭贷款余额的增长幅度分别高达218.60%、148.72%、65.77%、47.71%、42.46%,房地产开发贷款的增长幅度分别为15.84%、11.81%、32.96%、27.78%、29.7%。

此外,据2005年《第一次全国经济普查主要数据公报》显示,目前全国共有房地产开发经营法人单位

5.9万个,其中在沪深两市上市的房地产类企业共有75家,加上兼营房地产业务的也仅有200余家,占全国房地产企业总数的0.13%-0.34%。2005年房地产上市企业的总发行8000万股,筹资总额约为65000万元,不到全部房地产企业资金来源的0.5%。在债券市场上,由于房地产行业经济的特殊性,不可能成为国家债券资金的重点扶持对象,因而债券融资始终未能对房地产业形成有力的供给渠道。近两年来,房地产开发企业通过债券形式融资的资金数量日益下降,目前不到全部资金的0.05%。

从上述数据中看出,由于缺少其他融资渠道的支持,目前70%左右的土地购置和房地产开发资金都直接或间接地来自商业银行信贷。银行信贷资金向房地产业的迅速集中以及房地产业对银行信贷资金的过度依赖,使得国内房地产市场及商业银行存在巨大的潜在金融风险,一旦资金链断裂,这些风险完全由银行承担。

有鉴于此,2003年6月央行出台了以紧缩“银根”为主要目标的“121文件”。“121文件”以降低银行潜在信贷风险为主要目的,要求商业银行加强对房地产信贷的控制。但该文件并没有用同样的标准要求信托公司,于是开发商纷纷借信托之手填补资金缺口。信托的操作空间大,开发商的需求也大,所以一度出现房地产信托热卖的火爆场面。据统计,2004年上半年共发行房地产信托计划资金规模为20亿元,但在央行

作者简介:俞 薇(1982—),女,陕西宝鸡人,中南财经政法大学房地产经济学专业2005级硕士研究生;

王 薇(1983—),女,浙江湖州人,中南财经政法大学房地产经济学专业2005级硕士研究生

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