我国房地产企业信托融资问题浅析

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金融观察

市场周刊·理论研究

2009年6月号

我国房地产企业信托融资问题浅析

王滔滔

(金房房地产实业有限公司,江苏南京210000)

摘要:在分析我国房地产信托融资现状的基础上,探讨了其中存在的道德风险、人才匮乏、相关金融市场环境不发达等问题,并提出了相应的对策。关键词:房地产;信托;融资中图分类号:F293.3

文献标识码:A

文章编号:1008-4428(2009)06-120-03

在我国,房地产业的发展离不开金融业的支持,特别是一些银行等金融机构的融资贷款。住房公积金、开发信贷、消费信贷、土地储备、市场监管、抵押证券等政策在一定程度上促进了房地产金融业务的发展。同时,在推动居民住房投资、拉动经济增长、扩大内需和就业等方面也发挥了重要作用。但是房地产业与国民经济发展有较强的相关性,国家制定的房地产政策对经济发展有很大的影响。面对日益苛刻的融资环境,房地产企业如何能实施有效的融资是个迫切的问题。

信托是在商品经济的发展过程中,由一般民事信托发展到贸易信托,进而发展为金融信托,金融信托在我国是新兴的一种融资方式,而房地产信托则是金融信托的重要组成部分。房地产信托是指信托投资公司通过信托方式集中两个或两个以上委托人合法拥有的资金,按委托人的意愿以自己的名义,为受益人的利益或者特定目的,以不动产或其经营企业为主要运用标的,对房地产信托资金进行管理、运用和处分的行为。房地产信托从其经济实质上看是一种融资、融物与财产管理相结合的金融性质的信托业务,受托人一般是银行或非银行金融信托机构,其业务经营以获取手续费、代理费为目的,其标的物是客户的资金、房屋或土地的财产和权力。因此,房地产信托以委托人提供财产为前提,体现了财产委托人和受托人、受益人之间的经济利益关系。

一、我国房地产信托融资现状分析(一)我国房地产信托融资可行性分析

首先我国现在个人金融资产迅速增长,经济体制改革后释放出来的经济高速增长,带来了个人收入的迅速增长,随着收人的增长,个体的投资需求也开始扩大。但是由于房地产业资本密集型的特点,大多数个人投资者几乎无法问津,而通过信托模式就可以让小投资者也可以分享房地产带来的利润,促进市场公平。第二,我国的机构投资者在不断壮大,各大保险公司也被批准可以入市交易,我国已经建立规模巨大的各种社会公益事业基金,如养老金、住房公积金、医疗保险基金、教育基金、扶贫基金、失业保险基金、助残基金等等;这些社会公益性基金数量非常可观,随着我国综合社会保障体系的进一步建立和完善,养老金和社会保险金等作为信托资源将更加丰富,规模将越来越大,随着社会保障体制改革的进一步深入开展,这些

社会公益基金将成为机构投资者。

中国市场经济的进一步发展,给房地产信托业创造了机会。公民财富的分散化和管理的社会化,使信托需求成为现实的可能,中国的经济主体多元化和产权明晰化产生了信托融资需求的可能,资本市场的开放和货币市场的进一步发展为信托融资创造了更大的可能,各种信托法律、税务、会计准则的修订使得信托融资逐渐成为可能。

(二)房地产企业资金的来源状况分析

目前,房地产企业资金来源主要包括:国家预算内资金(在计划体制下,国家和各级地方政府拨给国有房地产企业的开发经营基金或专项开发资金形成企业资本金。随着我国投融资体制的改革,政府不再向国有企业增加财政投入用作企业资本金,而主要通过建设经济适用房和廉租房等保障性住宅,加大对住宅市场的投入)、国内贷款(面向开发商的贷款)、债券(房地产企业债券自2000年以后再未发行,原有的少量债券也已兑付)、利用外资(境外房地产投资基金和风险投资基金以及大量的个人资金,通过直接购买土地、房产、进行项目合作、直接参股房地产公司等方式,集中投资于房地产行业)、自筹资金(通过各种手段的自己筹措的资金)、其他资金来源(主要由定金与预付款、个人按揭贷款等组成)。企业除向银行贷款外,还向非银行金融机构如保险公司、证券公司、信托公司等融通资金。

随着贷款规模和资金投入规模快速增加,资金风险不容忽视。尽管经过几年来的调控,对房地产企业开发贷款的风险整体下降,但由于房地产企业自筹资金和其他资金的比例逐年提高,实际上,这部分资金主要由商品房销售收入转变而来,大部分来自购房者的银行按揭贷款,按首付30%计算,有大约70%来自银行贷款,以此计算在房屋销售的过程中使用银行贷款的比重在55%以上,定金和预收款比重的增加加大了消费者的购房风险,而银行作为个人住房贷款的提供方,仍然承担着巨大的金融风险。

(三)房地产企业信托融资的一般流程

房地产信托融资一般分为成立阶段募集运作和正式运作两个部分。房地产信托通常以基金模式设立的,具有法人资格,其主要运作流程为:评估资金需求、接洽承销商、接洽律师及会计师、接洽不动产顾问公司、决定保管机构并签定房地产信托融资契约等。我国房地产信托融资常采用的模有以下几种。一是封闭式产业基金模式,它是由

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