对当前楼市新政下我国房价上涨的思考

中国房地产金融?2011?第2期

□  马文杰

2010年以来,市场经历了一波三折,先是一季度的量价攀高,随后再度遭遇了宏观层面的政策调控导致市场进入冰点,但随后的8、9两月随着需求的集中释放,市场再度复苏,日光盘比比皆是,而房地产企业销售业绩也随之创下历史新高。根据《2010年前三季度中国房地产企业住宅销售排行榜》数据显示,尽管遭遇严峻调控,但典型企业业绩继续创造纪录,万科、恒大、碧桂园等企业续写辉煌。为此,今年9月29日中国房地产市场的第二波调控拉开了大幕,政策规定首套房首付款比例调整到30%及以上,二套房严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍,暂停发放第三套及以上住房贷款。此次调控是对“新国十条”的深化,显示出政府控制房价的不合理上涨的决心。

1  今年前三个季度全国房地产市场概述

今年1~8月,全国房地产开发投资28355亿元,同比增长36.7%,其中,商品住宅投资19876亿元,同比增长33.9%,占房地产开发投资的比重为70.1%。8月当月,房地产开发投资4490亿元,同比增长34.1%。这一阶段,全国商品房销售面积5.27亿平方米,同比增长6.7%,增幅比1~7月回落3.0个百分点。其中,商品住宅销售面积增长4.1%,办公楼增长30.3%,商业营业用房增长 33.3%。1~8月,商品房销售额2.64万亿元,同比增长12.6%,增幅比1~7月回落4.2个百分点。其中,商品住宅销售额增长7.5%,办公楼和商业营业用房分别增长56.5%和47.7%。今年8月份,全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨9.3%,涨幅比7月份缩小1.0个百分点;环比与上月持平。

整个中国房地产市场从今年两会以后先是“探底回升”,之后由于4月份国家出台了有史以来最严厉的房地产调控政策,房地产景气指数稳定在105左右,到今年8月份,国房景气指数为104.11,比7月份回落0.60点,比去年同期提高4.03点。整体而言,房地产市场还是处于景气空间的。从土地指数来看,今年2月份出现陡降的趋势,到3月份触底,为87.07,之后出现缓慢爬升,但土地开发面积指数一直低于100,土地市场不容乐观。尤其是一线城市,“地王”甚至在某些区域扎堆。“地王”的出现,其实质是市场预期过于乐观的表现。这种乐观来源于一方面企业拥有大量的闲置资金,需要寻找增值的投资对象,另一方面一些企业为获得超额利润大量囤地,客观造成了土地市场的供不应求。就商品房销售价格指数来说,一直高于景气线100,处在房地产景气空间,调控政策并没有显现出人们预期的效果。

4月的新政可能是更多地针对一线城市的高房价起到短期的抑制作用。对于上海来说,新政一出,似乎制导精准。4月国十条出台,5月全市销量大挫七成,土地价格下滑将近 20%,6月开始一些知名企业率先降价幅度在 10%~20%之间。一切似乎都向着政策希望的目标发展,上海的房地产市场或将重归健康之路。然而到了 8月,新政出台后仅仅四个半月,在一片期待继续跌价、跌幅不够的呼吁声中,上海却出

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