养老地产融资模式

经济论丛

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养老地产及其融资模式分析

潘素侠  安徽省界首市房地产管理局

摘 要】随着经济的高速发展和人口老龄化的加剧,对健康的关注和生活品质的追求催生了人们对“养老、养生地产”的热衷。无疑养老地产  【

是相当有前景的,市场需求也是不可抑制的。可是也要清醒的认识到养老地产优势与挑战是并存的。由于目前这一产业还属于探索阶段,养老地

项目资金链与项目的盈利至关重要,成为制约这一产业发展的突出问题。对其融资及赢利模产的发展尚存在不少困境。由于养老地产的特殊性,

,、,式进行分析力图使养老机构开发商能突破这一制约养老地产发展的瓶颈营造多方共赢的局面。

【关键词】养老地产 机遇挑战 瓶颈 融资赢利模式分析又称老年地产。是由房地产开发企业或相关的社会机  养老地产,

构推出的适宜老年人居住、符合老年人心理特点及生理特点并能够满足老年人社会活动需求,老年住宅产品。它要求从护理、医疗、康复、健康管理、文体活动、餐饮服务等等日常起居的多个方面提供一条龙式的服务,其意义在于力求使居民达到老有所依的目标。

完善间接融资,推进融资形式多样化。银行间接融资仍然是房2.

地产企业融资的最主要渠道,银行和担保机构要从房地产企业的实际需求出发,为企业提供各种担保和抵押贷款。典当、外资银行放开人民币业务以其自身优势,成为房地产融资渠道的新品种。

探索创新型融资模式。推动养老地产的健康发展。3.

—o—)融资模式:3.1BOT(builderatetransferBOT即建设—经p

营—转让,是指政府通过契约授予私营企业(包括外国企业)以一定期限的特许专营权,许可其融资建设和经营特定的公用基础设施,并准许其通过向用户收取费用或出售产品以清偿贷款,回收投资并赚取利润;特许权期限届满时,该基础设施无偿移交给政府。由于BOT项目具有

,有限追索的特性BOT项目的债务不计入项目公司股东的资产负债表,

这样项目公司股东可以为更多项目筹集建设资金,所以受到了股本投标人的欢迎而被广泛应用。

()融资模式。P3.2PFIPrivateFinanceInitiativeFI是对BOT项目  

融资的优化,指政府部门根据社会对基础设施的需求,提出需要建设的项目,通过招投标,由获得特许权的私营部门进行公共基础设施项目的建设与运营,并在特许期(通常为3结束时将所经营的项目完0年左右)好地、无债务地归还政府,而私营部门则从政府部门或接受服务方收取费用以回收成本的项目融资方式。它与BOT项目融资的主要区别是,

。财团的收入来自政府而不是来自使用者这种模式资金来源相对充

减轻政府财政负担。它的真实目的只是传递足。可以控制政府开支,

服务功能必须的物质依托,被广泛应用于政府的许多公共项目领域。强调私人企业在融资中的主动性和主导性,政府部门的角色更多的向监督管理方面转换。

联贷联保贷款等债权融资模式。金融机构的运3.3住房抵押养老、

作资金来源充足,为发展住房反向抵押贷款创造了制度条件。并且能有效的实现各方风险共担。

3.4组合式融资模式。就是将各种融资方式在房地产企业发展的不同时期、不同条件下进行有效合理的组合,使其不但能够满足房地产企业发展,又能在最大程度上降低企业的资金成本。例如,在成立初期

吸收新的投资者进入,采取自有资金+吸收股权投资的组合融资策略,

成立项目合资公司,实行利润分成,进行原始资本积累;在成长期采取银行信贷+商业信用或吸收风险投资+股权投资的组合融资策略;在

;成熟期采取信托融资+国外投资基金合作在衰退期适当收缩投资规

模或吸收实力雄厚的开发企业或投资机构的加盟。特别强调保险资金的介入。

3.5开发商与保险公司强强联合的模式。保险公司资金雄厚而且

这种资金属性与养老地产更加匹配。养老地产与保险业务比较稳定,

具有一定的业务协同作用,保险资金是养老产业最佳参与者。各自发挥各自的优势,共同把养老项目做实做好,实现双共赢。目险资投资养老地产的模式可以包括全资、股权合作、股权投资、购买房地产投资信托基金、发行类不动产投资基金产品的投资计划模式等。

养老地产的机遇  一、

老龄人口的问题。据中国第六次人口普查结果显示,1.2010年60

岁及以上人口就已经占到1到2预计我国老年人口占总3.26%,030年,人口的比率将高达3显示老龄化态势已非常严峻,0%以上。这一数字,亦潜藏着巨大的市场。据分析,目前整个养老市场的商机大约有4万

,亿,到2年有望增加至万老年人群体已构成很大03013亿。目前看,

的消费市场,老年产业市场巨大。

城镇化进程的要求。房地产的创新转型是新型城镇化的基础和2.

动力。房地产的创新转型之路就是和产业发展、城镇发展的结合之路,养老住区作为一中新业态将成为城镇化发展的新动力。

金融危机、国家对房地产业的调控,使商业地产严重受挫。房企3.

急需突破这一困境,寻求新的投资契机。我国计划生育政策实施以来形成了一批4对传统的家庭养老功能形成了冲击,新潮的养21的家庭,

。老观念正成为房地产行业新的转型领域社会化养老成为必然趋势,

巨大的需求市场成为房企投资的新亮点。

国家的政策扶植。2国务院颁布了《中国老龄事业发4.011年9月,

,十二五”规划》从国家战略的高度部署了“十二五”期间的老龄工展“

作,鼓励社会力量参与公办养老机构建设和运行管理。我国还将建立养老服务补贴制度;完善政府供养制度;建立高龄补贴制度;多项优惠政策支持新建养老院。这将对养老地产的发展状大给予有力的支持。养老地产的挑战  二、

现阶段的养老产业,无疑是水平很低的产业,不论是养老床位数、、量养老人群的收入水平还是养老项目的低水平软硬件配置等问题一直很突出。对于养老产业的支持政策,目前仍然停留在研究阶段,养老地产面临着困境。接受着挑战。

一是中国有养儿防老的传统观念制约。“养儿防老”深植在中国1.

,,人的思想观念中相较于去住老年公寓或者养老机构中国的老年人更,愿意“在家养老”这一观念正是养老地产发展的一大障碍。

融资路径狭窄、融资成本高。养老地产前期投入大、投资回收期2.

暗藏着各种风险。使其获得融资的空间很小,路径狭窄。养长的特性,

老项目开发企业往往很难获得银行贷款,股市融资大门难开,民间融资

。。成本太高刚刚起步的基金投资尚不成熟

缺乏统一的规划和监管。国内目前社区养老机构多属于公办社3.

设施简陋,功能单一,而老年公寓、老年住区等建设刚刚起会福利型,

法规政策不健全,概念不清,在开放模式、运行管理等方面还处于探步,

。,索阶段缺乏长远的发展规划在数量和质量上还没有统一的标准。缺乏国家政策实质性的支持。养老地产配套和设施要求都比较4.

开发成本较大,投资回报率低,政策不健全,没有相应的土地、税收高,

拿地难、运营难、发展难,后期物业管理要求高,使开发企业积等支持,

极性不高,市场在资源配置中还没有得到充分发挥。养老地产的融资模式分析  三、

金融危机和国家对房地产业的调控,使房地产业遭遇了前所未有的资金瓶颈,如何融资成为关系企业生死存亡的必须尽快解决好的关键问题。养老地产项目和资本结缘的前提是养老项目的运营模式要满足各路资金对于风险的偏好。

发展多元化直接融资,建立多层次的房地产金融体系。大力培1.

育、规范和发展房地产信托、房地产基金融资方式;培育地产金融二级市场,推动住房抵押贷款证券化,有效利用海外的房地产基金、私募投资,实现风险分散和风险管理的目标,建立和完善相应法律制度配套措施,以防止在降低银行风险的同时产生新的隐患,引发新的金融风险。

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结语  四、

养老地产不仅是追求经济利益的选择,更成为关系到国家、民生的重要环节。在中国人口红利消退预期的背面,是老龄化日趋严重背景下隐现的商机。

伴随着机遇和挑战,养老地产应运而生。由于养老地产兼具投资回报期长与投资成本高的特征,其融资模式与盈利模式因此备受关注。结合我国的具体国情,借鉴外国的先进经验,探索了养老地产的融资和赢利模式,以探索我国养老地产健康发展之路。

参考文献:[]养老地产项目B卢浩.李正伟.1IF融资模式研究.瘳奇云.2012

《年第7期.中国房地产业》.[]《养老地产的融资与赢利模式.杨志浩.中国地22010年第3期.产市场》.

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