房地产投资信托制度_REITs_风险之法律规制与运营控制

中央财经大学学报2007年第8期

房地产投资信托制度(REITs)风险之

法律规制与运营控制

TheLegalRegulationandOperationalControl

fortheRisksofREITs

李智

LI Zhi

(上海大学法学院 上海 200444)

[摘 要]房地产投资信托制度(REITs)中的风险问题,是任何一个研究REITs的理论界或实务界人士都必须回答的问题。在规制REITs风险的方法中,主要分为两种:最直接的处理风险问题的方法是由美国 投资公司法案 控制债务杠杆;而其它法规对REITs风险的规制,则是较为间接的控制风险的方法。伞型合伙(UPREITs)结构的风险,美国财政部和国家税务局IRS的相关法规可对此进行规制。下属合伙(DOWNREITs)结构的风险则可以采用三种运营方式予以控制。

Abstract:TherisksofREITsisaquestionthatanypersonwhoresearchesthetheoryortakespartinthepracticemustanswer TherearetwomainmethodstoregulatetherisksofREITs:controllingdebtle-verbytheAmericanInvestmentCompanyActisthemostdirectone;andotherregulationsbyotherlawsareindirectones AsfortherisksofUPREITs,therelatedlawsandregulationsoftheU S MinistryofFinanceandIRScanregulatetheseproblems AndthreeoperationalmethodsmaybeusedtocontroltherisksofDOWNREITs

[关键词]房地产投资信托制度(REITs) 风险 法律规制 运营控制

Keywords:REITs Risks Legalregulation Operationalcontrol

[中图分类号]F830 59 [文献标识码]A [文章编号]1000-1549(2007)08-0041-07

房地产投资信托制度(RealEstateInvestmentTrusts,简称REITs)中的风险问题,是任何一个研究REITs的理论界或实务界人士都必须回答的问题。但令人遗憾的是,这样一个REITs制度中的核心问题,至今却少有问津。在国内目前的各类研究文章中,很少有人涉及美国REITs风险的产生及主要类型、至于涉及美国REITs风险的经济与法律原因以及风险之防范问题研究,则更是寥寥无几。或许,是因为急于引进这一在国外比较流行的制度到中国,如在引进之初即指出其风险,则势必会影响其引进的进程,也

不利于中国C-REITs的发展。

正因为如此,本文不遗余力地从比较研究开始,以实现比较法的第一个功能 认识。 这是因为世界上种种法律体系能够提供更多的、在它们分别发展中形成的丰富多彩的解决办法,不是那种局限于本国法律体系的界限之内即使是最富有想象力的法学家在他们短促的一生能够想到的。比较法作为一所 真理的学校'扩充了并充实了'解决办法的仓库 ,并且向那些有判断能力的观察家提供机会,使他们能够认识在其时其地 更好的解决办法 。 [1](P22)而从学习国外经验开始,我们就可以构筑我国的房地产投资信托风险规避机制。就REITs的风险而言,主要有伞型合伙(UPREITs)结构中的风险、下属合伙(DOWNRE-ITs)结构中的风险、合股(Staple-REITs)结构中的风险这三种类型的风险,而且在这些结构风险中还各有其商业风险。

收稿日期:2007-3-28作者简介:李智(1968 ),女,重庆市人,上海大学法学院副教授、法学博士。这仅是笔者的个人之见。

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